안녕하세요. 안경선배입니다. 지난 6월에 공매를 통해 창원에 있는 상가주택 공유지분을 단독낙찰 받았습니다. 그리고 두 달이 채 안되어 856%의 수익률을 얻은 이야기를 풀어보겠습니다. 제 개인블로그에는 정보성 글을 주로 쓰고 행크카페에는 당시에 느꼈던 감정과 에피소드 등 조금 더 소설같은(?) 글을 쓰고 싶었습니다. 그러나 지난 월요일부터 계속되는 몸살과 두통 등(아마도 코로나인듯....)으로 그나마 컨디션 괜찮았을 때 블로그에 올렸던 글을 퍼 나른점 양해 부탁드립니다. 이번 투자를 돌이켜보면 크게 두 가지를 강조해서 말씀드리고 싶습니다. 직장인 투자자로서 경매물건에 입찰을 하기 위해 법원을 방문하는 것은 쉽지 않습니다. 그래서 저는 한국자산관리공사가 운영하는 온비드를 통한 공매를 선호합니다. 이번 물건 역시 공매를 통해 낙찰 받았습니다. 이렇게 낙찰을 받고 잔금 납부전에 채무자(체납자)측에 e그린우편을 통해 협상을 제시했습니다. 그러나 별다른 연락이 없었고 잔금 납부 후 소유권이전을 완료했습니다. 또한, 이번 물건은 임장을 가지도 않았고 네이버지도와 등기부등본 등의 서류를 통한 손품만으로 입찰을 결정하고 낙찰을 받았습니다. 또한, 소유권이전은 99% 컴퓨터와 전화로 진행했고 소유권이전 서류 발송을 위해 우체국 방문한 것이 전부였습니다. 소유권이전 후 바로 부동산처분금지가처분을 신청했고 인용이 되자마자 바로 부당이득금 및 공유물분할청구소송까지 진행했습니다. 공유물분할청구의 소가 피고들에게 송달이 다 되기도 전에 상대방측 가족중 한분이 전화를 주셨고, 처음 생각했던 금액은 아니지만 바로 지분을 매수한다고 하여 감정가보다 낮은 가격으로 매도 협의를 완료했습니다. 최종 금액 협의 후 피고측에서 지정한 법무사님께 법인인감 등 소유권이전에 필요한 서류를 보내드렸습니다. 그리고 몇 일후 바로 잔금납부가 완료되었습니다. 패찰 및 공유자우선매수 등을 통해 낙찰받지 못한 물건을 포함하여 현재까지 약 30여개의 물건에 도전했습니다. 그리고 8개의 물건을 낙찰받았습니다. 그러다보니 아무래도 물건의 분석부터 셀프등기 그리고 전자소송까지 시간과 노력이 그리 많이 걸리지 않게되었습니다. 이러한 바탕에는 그 동안 공부해왔던 지식과 실전 경험이 있었습니다. 또한, 입찰을 결정할 때 협상 불발 시 소중한 투자금을 잃지 않을 수 있는 토지 자체의 가치를 파악하고 들어갔기에 상대방과 협상하는데 있어 조급함도 없었을 뿐더러 항상 협상의 우위에 있었습니다. 이 물건을 낙찰받고 수익을 얻을 때까지의 과정과 시간은 대략 다음과 같습니다. 1. 물건분석: 60분 (블로그 글쓰기 포함) 2. 소유권이전: 60분 (서류준비 및 발송 포함) 3. 전자소송: 60분 (가처분 & 본안소송) 4. 협상: 30분 (전화 / 문자 / 편지 ) 5. 소유권이전: 30분 (법무사님께 드릴 서류준비) 제가 이 시간 중 제 엉덩이를 떼고 직접 움직인 건 우체국 방문 시와 법인인감 떼러 구청에 갈 때 정도였습니다. 직장인 투자자로서 출근 전 혹은 퇴근 후 짬짬이 시간을 통해 충분히 할 수 있는 시간입니다. 상대방의 얼굴도 보지도 못하고 두 달만에 끝난 투자의 결과를 살펴보겠습니다. 감정가 약 3,600만원짜리를 61%에 낙찰받아 두 달만에 세후 약 300만원의 수익을 얻고 매도했습니다. 다만 제가 이번 투자를 진행하면서 사용한 시간은 다 합쳐서 4시간 내외입니다. 만약 시급으로 따진다면 '약 75만원/시간' 정도가 되겠네요. 게다가 현재 저희법인은 마이너스 법인이라 법인세도 안내도 되기에 수익률은 더 높아질 수 있습니다. 부동산 투자를 하시는 분들에게 300만원 정도의 수입은 결코 큰 금액이 아닐 수 있습니다. 그런데 저 같은 직장인들에게 이 금액은 결코 적은 금액이 아닙니다. (거의 한달치 월급) 무엇보다 앞으로 더 적은 시간을 들여 더 좋은 투자를 할 수 있는 지식과 경험이 쌓였기에 이러한 결과를 앞으로 더 많이 그리고 더 자주 만들 수 있기에 눈 뭉치가 눈 덩어리가 되어가고 있다는 것이 몸소 느껴지고 있습니다. 마지막으로 이러한 투자가 너무나도 재미집니다. ㅎㅎ 공유지분 투자는 장점이 훨씬 더 많은 투자방법 중 하나입니다. 그렇지만 모든 투자가 그렇듯 단점과 리스크도 반드시 존재합니다. 이번 결과를 보고 모두가 다 그렇게 할 수 있는 건 아니기에 주의사항 몇 가지 첨부합니다. 1. 공유지분 대출 불가 2. 협상 불발 가능성 3. 기본적으로 중장기 투자 4. 5,000만원 이하 물건 첫 번째로 공유지분의 경우는 대출이 거의 안된다고 보시는게 마음이 편하실 겁니다. 대출을 알아보는 시간이 차라리 다른 걸 하는 것이 더 나을 수 있습니다. 정말 우량한 물건이 아니라면 은행입장에서 채권회수가 어려울 수도 있는 공유지분의 대출을 안해주는 것이 어쩌면 당연하다고 볼 수 있습니다. 두 번째로 낙찰 후 나의 지분을 매입해줄 사람이 제 뜻대로 따라주지 않을 수가 있습니다. 그렇기에 협상에 실패하더라도 손해를 보지않도록 부동산 본연의 가치를 어느정도는 볼줄 알아야 합니다. 즉, 충분한 공부가 선행이 되어야 합니다. 세 번째로 저의 이번 경험은 상당히 빨리 끝난 편에 속합니다. 이 물건 말고 현재 2년이 넘게 소송중인 물건도 있으며, 금방 끝날 줄 알았던 물건이 벌써 1년이 되어가는 경우도 있습니다. 그렇기에 최소 1년 정도는 소요된다고 생각하고 공유지분 투자를 하셔야 하며, 무리하지 않는 범위 내의 투자금을 활용하셔야 합니다. 마지막으로 공유지분의 경우 상대방에게 내 지분을 사달라고 해야하기에 한방에 큰 돈이 필요한 경우 상대방이 사고싶어도 못사는 경우가 생길 수 있습니다. 그래서 적게는 만원 단위부터 시작하는 공유지분을 연습해 보시고 점차 규모가 큰 물건을 도전하시는 것을 추천드립니다. 1. 물건분석 당시 썼던 글 https://blog.naver.com/brightrain85/223456010919 https://blog.naver.com/brightrain85/2234560109192. 소유권이전 당시 활용했던 글 https://blog.naver.com/brightrain85/223241778811 https://blog.naver.com/brightrain85/2232417788113. 가처분 & 공유물분할 전자소송 1) 가처분 https://blog.naver.com/brightrain85/223253285689 https://blog.naver.com/brightrain85/2232532856892) 부당이득금 & 공유물분할청구소송 https://blog.naver.com/brightrain85/223513023249 https://blog.naver.com/brightrain85/2235130232494. 법무사님께 소유권이전 서류 및 방법 https://blog.naver.com/brightrain85/223541270631 https://blog.naver.com/brightrain85/223541270631
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