안녕하세요? 지난 1년 반여의 시간 동안 청주에서 구축 다가구건물을 매수하여 월세 세팅한 경험담을 공유하고자 합니다. [현황] 제가 매수한 물건은 2022년 부동산 하락기에 급매로 나온 물건을 저렴하게 매수한 방 15개짜리 다가구 건물입니다. 월세 시세는 리모델링한 방 기준 25~27만원(관리비 포함)에 형성되어 있습니다. 방은 총 15개이고, 전세는 2개호실, 나머지는 월세로 세팅되어 있습니다. 임차보증금 : 약 7000만원 / 월세수입 : 320만원 해당 위치는 청주 산업단지/충북대와 인접한 위치(청주 하복대 부근, 아래 그림 참고)로 인근 직장인/학생/자영업자의 임차수요가 비교적 풍부한 편입니다. [궁금해하실만한 내용] 혹시라도 궁금해 하실 내용이 있으실 것 같아 리스트를 정리해서 질의응답식으로 남겨드립니다. 추가로 궁금하신 내용은 쪽지나 댓글 부탁드려요~ 1) 관리의 어려움? 관리는 어렵지 않은지?? - 저는 타지에서 근무하고 있지만, 조명/철물점/보일러 등 사장님 연락처를 저장하고, 임차인의 민원 발생 시 해당 사장님을 연결드리는 방식으로 대처하고 있습니다. - 민원은 월 평균 약 1건 미만으로 발생하고 있어 생각보다 비용은 크지 않은 상태입니다. (왔다갔다하고 스트레스 받을 시간에 속 편하게 돈쓰고 맡기자는 주의입니다. - 1회 출장 시 약 5~10만원) 2) 청소는 어떻게하는지?? - 청소는 월 8만원에 주1~2회 분리수거 및 계단 청소를 해주시는 사장님이 계셔 청소는 전담하여 요청드리고 있습니다. - 임대인이 퇴거하는 경우 입주청소도 별도로 요청드려 회당 10만원 내외 금액으로 진행하고 있습니다. 3) 임차인은 어떻게 구하는지? - 저는 주로 부동산/당근마켓을 이용하여 입주자를 구했습니다. - 최근 당근 부동산 임대가 유료로 바뀌어 다른 직거래 사이트를 알아보고 있습니다.(혹시라도 추천해주실 플랫폼 있으면 공유 부탁드립니다 ㅎㅎ) [향후 계획] 12억 이하의 1가구 1주택자의 임대소득에 대해서는 그 임대소득이 비과세인거 알고 계신가요? 저는 현재 직장에 다니고 있는데, 2주택이 되는 경우 합산과세가 되어 소득세 부과 과표가 높게 잡혀 소득세/건보료 이슈가 발생할 수 있습니다. 따라서, 2주택이 되는 시점에 맞추어 매도를 계획하고 있습니다. 예상 수익은 세후 약 0.5억 내외이고, 약 2년간의 임대수익을 합친다면 1억 내외의 수익을 얻을것으로 기대하고 있습니다. 최근 하이닉스 M15X의 증설공사가 착공하여 현재 공사 진행중에 있습니다. 현재 토목공사 중으로 작업자가 많지 않아 주변 임대료가 많이 오르지 않았으나 공사가 진행됨에 따라 인원이 많아질 것으로 예상됩니다. 이에 지난 2020~2021년 처럼 임대료가 원룸기준 호실 당 30만원 이상 올라가는 현상도 발생할 것이라 예상하고 있습니다. 인근의 구축 다가구는 4~5억 내외의 시세를 형성하고 있는데, 4억 초반의 물건을 잡는다면 추후 임차료 상승 시 건물가 상승으로 시세차익과 임차수익 모두 얻을 것 같습니다. 임대수요 ↑ → 임대료 ↑ → 건물가격 ↑ 으로 건물가격은 임대수요에 후행하다보니, 임대수요가 늘어나기 시작하는 지금 시점이 저렴한 가격에 건물을 매수할 기회라고 생각합니다. [어떤분께 추천하나요?] 현재 무주택 상태이고, 임대소득으로 시드머니를 늘리고 싶은분께 추천드립니다. 혹은 소득이 있으시더라도 과표가 적게잡히는 분께 유리한 것 같습니다. (세금 이슈로..) 또한 자금 현황에 따라 전세 보증금으로 적절히 투자 자금과 수익률을 관리 할 수 있어 처음에 목돈이 들더라도 전세로 상환할 수 있을 것이라 판단됩니다.
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