1.손품 팔기 경매 2023타경69659 단독 주택 [메종포레스트 더 자딘] 이 경매물품에 호기심이 간 첫번째 이유는 집과 가까워서이다. 경매 물건 2023타경69659은 단독 주택으로 용인시 처인구 이동읍에 위치해 있으며, 제시외 건물이 있다. 감정가가 약 4억 5천 5백만원 중 약 2억 6천 6백만원으로 잡혀 있어 최저가로 낙찰받으면 투가 가치는 있다고 판단 되었다. 건물 등기와 토지 상으로 농협은행에서 근저당 설정했고, 말소기준 권리 밑으로 모든 권리가 소멸됨을 확인했으며, 매각 물건 명세서에서도 이상이 없음을 확인했다. 현재 임차인은 외국인 거주자가 있음을 확인했지만, 임장시 보지 못했다. 이분은 제시외 건물에 거주하는 것으로 생각되었다. 다만 말소기준일(2019.08.08)보다 전입일자(2021.08.13)가 늦고, 확정일자를 받지 않아 추가 인수되는 사항이 없음을 확인했다. 내가 굳이 이 동네 개인주택을 입찰하려는 이유가 집이 가까워서만이 아니다. 현재 용인시 처인구 이동면은 “반도체 국가산단”과 클러스터 산간의 중간 거점이다. 그래서 이동읍 천리, 묵리, 덕성리, 시미리 일원 228만m²(약69만 평)에 1만6천 가구가 들어서는 신도시가 조성될 계획이다. [ 관련 뉴스 ] https://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002978057 물건지는 체크 표시에 위치해 있다. 이 물건지는 신도기사 들어오는 곳에서 매우 가깝고, 초등학교는 약 200m안 중학교는 500m안에 2곳이 있는 곳이다. 최저가가 나름 합리적이라고 생각되어 모의 입찰을 해보기로 마음을 먹고 아내와 함께 임장했다. 2. 현장 임장 한낮의 기온이 34도가 넘었지만 주택단지를 열심히 돌며 조사했다. 주택 주변을 돌면서 든 생각은 주택단지가 깔끔하고 거주민들이 생각보다 좋은 차를 타고 다니는 것으로 보아 인근 지역에서는 나름 부유한 측에 속한 것으로 보였다. 모든 경매물건이 동일하겠지만 집 우편함에 독촉장이 쌓여있었고, 차고에는 오래된 아우디 차량이 주차되어있었다. 그리고 건물 안에는 집기들이 어지럽게 놓여 있는 것으로 보아 현재 거주하는 사람이 없음을 알 수 있었다. 특히 조사를 하면서 인근 주민에게 물어보니 계속 주변이 개발이 되고 인프라가 확충되고 있음을 들었다. 그리고 경매 물건지에 사는 사람들이 이 동네에서는 나름 부유한 측에 속한다는 것을 알았다. 인근 부동산에서도 나름 부유한 사람들이 여유롭게 생활하고 있다고 전해들었다. 경매투자자라고 이야기하니 정확한 정보를 빠르게 알려주셨다. (실거주자라고 거짓말 하면 자기는 다 안다고 하며 오히려 투자자라고 말해 정확하게 알려준다고 했다.) 부동산 중계사님께 3억 5천에 낙찰받으면 팔 수 있을지 여쭤보니 낙찰가가 너무 높아 투자용으로는 적합하지 않을 것 같다. 실거주라면 무리가 없으나 “투자라면 더 낮게 낙찰 받아야 할 것 같다고 말씀해주셨고, 현재 매매를 내놓은 집이 없어 매매가는 알려주지 못하지만 전세는 2000/100에 세팅 가능하다고 말씀하셨다. 그리고 부동산에서는 건물이 누수나 갈라짐 등 하자가 없이 튼튼하게 지어졌고, 임장 온 사람이 없음을 확인해주셨다. 그래서 만약 우리가 낙찰가를 써 낸다면 3억 2-3천만원에 넣는 것으로 이야기 했다. 3.수원 지방 법원 입찰 법정 아침에 딸 아이를 어린이 집에 등원 시키고 아내와 함께 수원지법으로 출발했다. 수원 지법 인근에 9시 25분 경에 도착했는데, 법원 앞에 차량이 길게 늘어서 있었다. 우리는 바로 인근 빌딩(카페이음-https://naver.me/5K8qOj0t)에 주차했다. 구매금액이 1만원에서 2만원 사이 면 2시간 무료 주차라서 들어가 주문 후 주차 등록을 하고 법원으로 출발했다. 우리가 도착한 시각은 10시 40분 정도. 이미 많은 사람들이 들어가 있었고, 입찰보증금을 찾아 입찰 봉투를 넣는 사람들이 많았다. 처음 입찰봉투, 매수신청보증봉투, 기일입찰표를 볼 수 있었다. 그런데 내가 막 집어 들려고 할 때, 오늘 입찰하지 않을 거면 가져가지 말라고 하시더라.(갑자기 놀라 들고 투표소 같은 곳에 들어갔다. 그리곤 가방에 넣으며, 도둑이 된 거 같다는 생각을 했다.) 내가 미리 권리분석을 한 물건은 총 4개 였다. 그런데 가장 많은 입찰자들이 몰린 사건부터 처리하고, 사건 번호 순대로 하시겠다고 말씀하셨다. 1)2022 타경 56410 2)2023 타경 61624 3)2023 타경 69659 4)2023 타경 83754 이날 가장 많은 사람이 입찰한 사건은 [ 2023 타경 61624 -수지구 죽전동 89-1 현대아파트 34py] 이었다. 감정가는 560,000,000원이었다. 네이버 기준 호가는 7억이고, 최고가 매매는 6억 5천이었다. 그리고 내 예상가는 5억 2-4천이었다. 그럼 얼마에 낙찰되었을까? 그리고 최종 낙찰가는 561,770,000원이다. 감정가 대비 100%를 살짝 넘은 가격에 낙찰되었다. 내 예상가보다 약 2천만원이 높았다. 2번째 물건은 [2022 타경 56410-화성 향남읍 상두리 443-1]의 공장부지다. 대지는 1791py, 건물은 1178py이었다. 거의 2000평이 넘는 건물로 굉장히 큰 건물이었다. 감정가는 4,485,267,520원으로 토지감정가만 25억짜리의 큰 물건이었다. 예상 낙찰가는 25억 6천만원이었다. 최종낙찰가는 2,635,000,000원으로 감정가 대비 59%의 금액으로 낙찰되었다. 내 예상가보다 약 7천만원 높았다. 부러웠다. 언젠가 나도 낙찰을 받고 싶은 물건이었다. 세번째 물건이 내가 임장을 갔던 [2023 타경 69659- 이동읍 천리 285-104/단독주택]이었다. 이날 1명이 입찰했고, 낙찰가가 충격이었다. 3억 1천 5백만원 감정가에서 500만원만 더 쓰고 낙착을 받았다. 내 예상 낙찰가는 3억 3천이었다. 만약 내가 참여했더라면 내건 데라는 생각을 했다. 아쉬웠지만 아직은 처리한 문제가 있기에 모의 입찰한 것으로 만족했다. 네번째 물건은 [2023 타경 83754-수지 창죽마을 월드메르디앙 46py] 이다. 이 아파트는 2015년을 마지막으로 거래가 없었다. 다만 현재 호가는 계속 오르고 있는 추세로 네이버 기준 9억원, 실거래가는 7억 5천만원이었다. 특히 주변에 초등학교와 중학교 그리고 CSIS국제학교가 있었고, 300미터 거리에 용인시에서 운영하는 운동장, 500미터 거리에는 신세계 백화점이 있었다. 감정가는 768,000,000원이었고, 입찰자들이 15명이 몰리며 낙찰가는 715,600,000원 감정가 대비 93%의 금액이되었다. 내 예상 낙찰 가격은 6억 9천에서 7억원이었다. 내 예상가보다 약 2천만원 높았다. 이 물건은 확실한 수요층은 있을 것 같았다. 만약 내가 낙찰받는다면 CSIS국제학교 인근에 팜플렛을 만들어 홍보하여 6억 5천에 전세를 놓거나 8억 5천에 매매를 도전했을 것이다. 느낀점 경매 공부를 하고 첫 임장과 법원 나들이는 새로웠고, 즐거웠으며, 심장이 뛰었다. 그리고 새로운 동기부여가 되었다. 내가 예상한 가격과 낙찰가가 2천만원 정도 높은 낙찰가가 형성되는 것을 보며 나름의 시세 분석과 부동산 경기를 예측한 결과가 어느정도 맞아 들어가는 느낌이 들어 좋았다. 특히 강의가 정말 많이 도움이 되었다. 내가 얼마를 이익을 보려고 미리 가격을 정해놓지 말고, 물건이 어느정도 가격이면 낙찰 받을 수 있는지 생각하라는 강의 내용이 정말 도움이 많이 되었다. 왜냐하면 많은 사람들이 1억 이상 낮게 가격을 적는 것을 보고 놀랐기 때문이다. 그리고 왜 자기가 사는 동네나 자기가 살았던 동네를 중심으로 경매를 하라고 하는지 확실히 느꼈다. 어느 정도 알기 때문에 어느 정도 불편한지 얼마나 매력적인 물건인지 유추가 가능했다. 그래서 더 낙찰가와 근접하게 예상 낙찰가를 적을 수 있었던 것 같다. 깨달은 점 현재 경매 낙찰가는 아파트는 90-100%로 가고 있는 것 같다. 왜냐하면 부동산 가격이 전체적으로 오르고 있어서 낙찰가 대비 높은 비율로 낙찰이 되는 것 같다. 이와는 별개로 단독주택이나 공장은 시세보다 저렴하게 낙찰(50-75%)이 가능한 것 같다. 특히 [2023 타경 69659-이동읍 천리 285-104/단독주택]은 입찰했으면, 낙찰을 받았을 거라는 생각에 기분이 좋았다. 다만 확실한 엑시트 전략이 보이지 않아 추후 공부가 더 필요하다는 생각이 들었다. 오늘 감사했던 점은 아내와 이런 저런 이야기를 하며 경매를 할 수 있어 기쁘고 행복했다. 오늘도 배우고 성장한 나 자신을 기특하며, 임장과 법원에 함께해 준 아내에게 감사하다. https://blog.naver.com/jireh-family
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