안녕하세요 '부동산 낙찰 몬스터'가 되고 싶은 '몬스준'입니다 1편부터 읽어 봐주시면 감사합니다. 댓글 공감 사랑입니다. 소통해용♥♥ https://cafe.naver.com/mkas1/1616621 https://cafe.naver.com/mkas1/1616621수도권의 대형 평수의 아파트를 경매로 '1억' 저렴하게 낙찰받아 3,000만 원의 최소의 금액을 현금이 묶이게 투자되고 대출이자는 월세 충당하여 추가적인 지출이 없는 공개해 봅니다ㅎㅎ 위 물건은 매각허가 취소된 물건으로 감정가 7.6억 최저가 5.3억을 5.5억에 낙찰받아 감정가 보다 약 2억 정도 저렴하게 받았고 실거래는 당시는 약 6.5억 정도로 확인되어 실거래가 비해 약 1억 정도 저렴하게 받을 물건입니다. 물건정보는로는 분양면적 46평 / 12년 승인, 955세대 아파트입니다. 소유자 거주하는 물건이고, 등기부 상도 큰 특이사항 없어 인수되는 권리는 없습니다. 다만, '매각허가 결정 취소'된 물건으로 이 부분 체크하면 문제없어 보입니다. '매각허가 결정 취소된 물건을 체크하는 방법을 몇 가지 소개하겠습니다. 먼저, 쉽게 채권 담당자에게 전화해서 확이하는 방법입니다. 위 물건 정보를 보시면 가장 아래 '챔권담당자 정보' 나와있는데 전화하셔서 취소된 사유가 무엇인지? 별도 기타 특이사항이나 인수되는 사항이 있는지? 문의한다면 생각보다(?) 친절하게 답변해 줍니다. 왜냐하면 본인들도 이상 없다는 것으로 전달해야 정상적인 가격에 낙찰이 되어 채권금액 회수할 수 있기 때문입니다.^^ (실제 전화 결과 : 소유자가 개인회생 신청하여 취소된 사항이여 아무 문제 없다고 친절히 안내해 주셨습니다) 두 번째 방법은 물건 정보지 또는 해당 법원에' 문건 처리 내역'을 확인하시는 방법입니다. 위 사진을 보시면 소유자 고00이 '개인회생'을 제출하였다는 것을 알 수 있습니다. 여기서 개인회생을 신청하면 왜? 매각허가 결정에 영향을 받는 것일 까요? 법률을 보시면 알 수 있습니다. 빨간 박스를 보시면 "개인회생 절차에 결정이 되면 각호 절차를 중지한다." 명시돼있고 아래 조항에 '경매'행위가 포함돼있습니다. 최초 낙찰인 '매각 허가 결정 취고 문'을 제출하여 보증금을 돌려받았습니다. 사진 설명을 입력하세요. 사진 설명을 입력하세요. 입찰전 온라인으로 간단히 물건을 조사하였습니다. 지하철 인접한 선호동, 저층이지만 필로티! 등 아주 저에게 매력적으로 보이는 물건이었습니다. 같은 물건 기준으로 호가는 6.8억, 실거래 6.45억 / 전세 4.5억 정도 받을 수 있겠다라 생각하고 간단히 전화임장 후 몇 가지 정보를 취득 후 입찰을 하였습니다. 낙찰결과는 위에 언급하였지만.... 입찰자는 2명 들어왔고 차순위 100만이 안되는 가격으로 낙찰하게 되었습니다.! 1. 매각허가 결정 취소 물건 - 생각보다는 초보자들은 매각 취소된 물건을 "무슨 문제가 있겠지? 난 못해"라고 생각하시는 경우가 있습니다. 하지만 위 같은 경우나 권리상 문제가 없는 경우라면 경쟁을 피할 수 있습니다. 2. 2층! 필로티 2층은 사람이 비선호 합니다. 하지만 필로티라면 얘기는 달라집니다. 층간 소음에서 벗어나고 싶은 어린 자녀를 키우는 부모, 저층을 선호하는 노부부 등 선호하는 계층이 있다면 돌파구가 될 수 있습니다. 3. 남들이 부담스러워하는 대형 아파트 / 2년 비과세 세팅 절세(조건 : 비조정지역) 보통 처음 경매에 입문하시면 매매사업자 등을 활용 단타(사팔) 하시는 분들이 대다수입니다. 하지만 국평 이상의 대형 평형의 아파트를 보시면 경쟁을 피할 수 있습니다. *대형 아파트는 단타 시, 건물분 추가과세 받을 수 있기 때문에 해당 부분을 고려하여 입찰가를 선정하거나 또는 전세 또는 월세로 세팅 후 2년 후 비과세 매도를 하시는 방향이 가능하나, 저는 우리나라 세법 중 '일시적 2주택 비과세 혜택'을 활용하는 것이 가장 큰 절세라 생각하기에 2년 비과세 세팅을 '입찰 전부터' 고려 입찰을 하였습니다) * 매매사업자 단타 시 건물분이 비율이 낮다면 시도해 볼 수 있으나, 입찰 시마다 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 차후 전용면저 85m2 초과 주택은 부가가치세 부과(건물분 10% 과세)로 수익를 적어질 수 있습니다. 보험사 대출을 통해 4.25억(4.4%) 후순위 대출을 통해 0.5억(6%) 총 4.75억 대출을 받았고 낙찰가 5.5억에 대비 초기 투자비용이 약 8000만원정도 투입되었습니다^^ 저는 레버리지를 최대한 활용하기 위해 후순위 2금융까지 포함하여 대출을 실행하였습니다. "월 약 이자발생 비용은 약 179만 원입니다." 낙찰되고 다음날 집을 찾아갔고 소유자분이 나와주셔서 약 10분가량 상대방의 현재 상황을 경청하고 낙찰자에게 전달 후 연락을 드리기로 하였고 명도비는 최초 소유권이전까지 이사해 주시면 200만 원으로 타협을 보았으나 전 소유자의 개인 사정으로 2주더 거주를 보장하고, 최종 100만 원에 합의금을 드렸습니다. "명도 쉽죠?" 물론 정말 힘들게 하시는 분도 계시지만. 지금 돌아보면 정말 이미 이사 준비 마치고 낙찰자를 기다리고 계시는 분들도 많은듯합니다. 결국은 "낙찰자가 이기는 게임"이라는 것을 명심하시고 상황에 맞춰 대응하시면 됩니다. 저는 낙찰 후 해당 물건이 월세 매물이 매우 귀하는 다는 것을 알았고, 당시 실거래는 5,000 / 150 정도의 였지만 월세 매물 귀하다는 점을 고려해서 약간의 인테리어 후 높은 월세를 받자는 전략을 새웠습니다. 인테리어는 수익률을 높이기 위해 턴키 아닌 '숨고'를 통해서 기술자을 고용하는 직영으로 실시하였고 결론적으로 46평 인테어는 총약 1,100만 원 들었습니다 나름 화이트 우드톤을 내고 싶었는데 100% 만족은 아니지만 분명한 변화를 주었습니다. 인테리어는 시스템 에어컨 3대, 전기타공/조명 / 욕실 수전 전체 교체 / 필름 / 도배 / 중문 / 입주청소+마루시공까입니다. 턴키를 맡기면 3,000만 원 이상 들 수 있었지만 나름 컨셉을 잡고 현장에서 시공자 미팅하면 비용을 크게 절감할 수 있습니다. 인테리어 내역을 간단히 공개합니다.! 비용은 손품 발품 파는 만큼 시간을 투자하면 저렴해집니다. 투자자는 시간이 생명이기 때문에 적절한 가격이 맞는다면 '숨고'를 통해 비교하면 적당한 가격을 찾으실 수 있다 생각합니다. 사실 명도가 되고, 인테리어가 시작되고 이틀 만에 '월세 계약'이 바로 되었습니다. 가격은 6,000 / 180만 원!, 당시 최고가입니다. <일자 진행> 4.9낙찰 / 5.23 소유권 이전 / 6.15 명도 완료 / 6.17 인테리어 시작 / 6.18 월세 가계약 / 6.24 월세 본 계약 <총 투자금> (매입+세금) 8,000만 + (인테리어) 1,000만 = 9,000만에서 보증금 6,000만 원 받고 투자금은 총약 3,000만 원 정도가 세팅되었고 월 이자는 179만에서 월세 180만 원을 세팅하여 +1만 원 플러스피^^ 보유하는 데 부담을 덜 수 있었습니다. 읽주셔서 감사합니다. 먼가 아쉬워서 보완할점 생각해본다면 월세 세팅시 개인 DSR 묶일 수 있습니다. 선순위 전세 세팅과는 양날의 칼이니 비교 후 세팅하시면 되겠습니다. 다음편은 '선순위 전세 세팅'하는 사례를 가지고 무엇을 고려 해야하는지 한번 풀어보겠습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1636378 https://cafe.naver.com/mkas1/1636378
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