안녕하세요? 포기를 모르고 지치지 않는 에너자이저 강남소피입니다. 지난 4월 10일 저는 드디어 단 돈 4000만원의 실투자금으로 서울 재개발 구역에 투자를 하게되었습니다. 그런데 이 실투자금은 월세로 셋팅하면 거의 이자도 충당한 채 무피로 셋팅이 될 것 같습니다(장기투자로 간다면요). 올해 1월, 우연한 계기로 ‘서울투자반’과 ‘서울투자스터디’를 수강하게 되었습니다. 사실 그때만 해도 모아타운과 신통기획은 저와는먼 이야기라고 생각했거든요. 지방에 거주하는 저에게 서울 투자는 비현실적으로 느껴졌습니다. 그런데 무슨 운명처럼 강의를 신청하게 되었고, 그게 인생의 방향을 바꾸게 되리라고는 정말 상상도 못 했어요. 이를 계기로 저는 행크 공식 스터디에서 ‘부자되는세상’ 선생님과 같은 조가 되었고, 이후 재개발의 매력에 푹 빠져들게 되었습니다. 1월부터 4월 초까지 저는 매주 서울 임장을 다녔습니다. 처음엔 모아타운과 신통기획의 추진 절차가 너무 헷갈렸고, 강의를 제대로 소화하지 못한 탓도 있었죠. 프로 수강러답게 동시에 아마존 강의도 듣고 있었던 터라, 머릿속이 복잡했어요. 그러던 중 아마존 JK 선생님이 서울 투자를 시작했다는 소식을 접하고, 저도 자극을 받았습니다(?). 그때부터는 서울투자반과 스터디 교재를 손에서 놓지 않았고, 나왔던 구역별 투자 사례들을 여러 번 복기했습니다. ‘이 사람들이 이 시점에 들어가고, 이 타이밍에 엑시트 했구나’라는 감각이 서서히 생기더라고요. 이후 제 경매 물건 장바구니처럼 구역도 하나씩 분석해보자!는 생각에 노션에 구역별 페이지를 만들기 시작했어요. 처음엔 단순히 제목만 있었고, 부자되는세상 선생님께 보여드렸더니 “소피님, 매일 한 구역씩 손품 파시는 거죠?”라고 하시더라구요. 예상치 못한 코멘트에 큰 충격을 받았고, 몇 주가 그렇게 흘렀습니다. 하하… 아무그러다 효율적인 임장을 위해 손품의 중요성을 다시금 느꼈고, 과거 소액투자스터디에서 서울 빌라 시세를 꿰고 싶어했던 제 기억이 떠올랐습니다. 그래서 저는 2021~2025년 매매/전세 실거래가 데이터를 매칭하고 자동화된 분석툴을 만들게 되었어요. 주소만 입력하면 시세 분석, 그래프까지 자동으로 나오는 시스템을 ChatGPT와 Python으로 만들었고, 공시가격 기반 분석도 가능하도록 데이터 자동 추출 기능까지 붙였습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1736684?tc=shared_link https://cafe.naver.com/mkas1/1736684?tc=shared_link 노션 페이지를 정리하면서, 스터디원들이 손품 팔았던 자료들을 다운받지 못한 것에 큰 아쉬움을 느꼈습니다. 그래서 저 스스로 40개 이상의 구역을 손품으로 분석했고, 연도별 갭 변화, 추진 단계, 진입 타이밍이 점점 눈에 보이기 시작했습니다. 여러 구역을 보며 경매 물건 위주로 다니다가, 이제는 한 구역에 집중해서 분석하고 낙찰가 추이를 트래킹하는 방식으로 바뀌었어요. 사실 4월은 상반기 마지막으로 투자할 수 있는 타이밍이었어요. 저는 아마존 프로젝트도 기다리고 있어서 무조건 4월 안에 결정을 내리고 싶었습니다. 3월 말, 첫 입찰은 차순위로 패찰했습니다. 낙찰자는 매우 저렴한 갭으로 들어갔고, 저는 그걸 보고 분노했죠. 그리고 아무런 준비 없이 또 다른 동네를 돌아보다가 괜찮은 물건을 손품 없이 가서 또 놓치게 됩니다… 흑. 그러다 4월 초, 물건 두 개가 눈에 들어왔고 대리입찰 비용 문제로 둘 중 하나를 고르기로 했습니다. ChatGPT에게 수십 번 질문을 했는데, 4월 10일 물건을 꼭 하라고 하더라고요. 그렇게 구역 사무실에 전화를 걸어 제척 여부를 확인했고, 이례적으로 구역에서 제 번호를 받아 입찰일에 연락을 준다고 했어요. 뭔가 묘하게 운이 따르는 기분이 들었습니다. 입찰가를 쓸 때, ‘혹시 진짜 낙찰되면 어떡하지?’라는 두려움이 있었지만, 지난 패찰을 떠올리며 금액을 조금 높게 써서 결국 차순위와 500만원 차이로 낙찰을 받게 되었습니다. 낙찰 결과를 확인하고 “이제 임장을 안 해도 되는구나”라는 안도감과 기쁨이 밀려왔어요. 4월 12일, 명도도 할 겸 구역 사무실에 방문했습니다. 예비조합원으로서 설명을 듣고 조합설립 동의서에 지장도 찍었고, 조합원 분양가, 종전자산평가액, 비례율, 권리가액(탁감 기준)도 확인했어요. 그런데 깜짝 놀랐습니다. 제 낙찰가는 종전자산평가액보다 낮았고, 비례율이 높아 권리가액과의 차이가 무려 8500만원이나 났어요. 이 구역이 아파트가 되었을 때 4~5억의 시세차익이 예상되고, 무피 셋팅이 되면 0원으로 4~5억을 벌 수 있다는 계산도 가능했습니다. 정말 믿기지 않았습니다. 처음엔 단타 갭투자로 접근했지만, 지금은 이 구역이 하루빨리 아파트로 바뀌기를 바라는 마음이 더 큽니다. 이번 경험을 통해 재개발의 매력을 온몸으로 느꼈고, 앞으로도 지속적으로 구역을 모니터링하면서 좋은 물건을 하나씩 확보하는 전략으로 가려고 해요. 어제는 용산구의 오래된 아파트를 봤는데 너무 매력적으로 느껴졌습니다… 안녕, 나의 원재료야… ‘2000만원으로 시작하는 서울 투자반’ 교재를 처음 받았을 때 “이게 가능해?”라는 의심이 있었지만, 이제는 정말 가능하다는 것을 직접 증명했습니다. 재개발 재건축의 새로운 길을 보여주신 부자되는세상 선생님께 진심으로 감사드리고, ‘재재는 어렵다’는 편견도 깨졌습니다. 너무 아름다운 세상입니다. 정말요.
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