안녕하세요?ㅎ 긍정적으로 살아가고 싶은 고무고무인간입니다. 엑시트 3기 스터디가 끝난지 얼마 지나지않아, 무언가 성과를 내고 싶어 입찰을 도전하던 중 소액 안전빵 시리즈 물건(21건)이 눈에 들어왔고, ‘이거 잘하면 나도 백달라 할 수 있을꺼 같은데?’ 생각이 예상치 못한 결과를 가져왔습니다. --->>> 입찰한 [3건] 모두 낙찰... 헉;; 낙찰받은 순간은 너무 즐거웠지만, 재임장, 공인중개사 탑문 후 입찰가를 다시 복기해보니 눈에 보이지 않던게 서서히 보이기 시작했습니다. --->>> 초보가 3개나?? 뭔가 문제가 있다... “무식하면 용감하다.....” 투자를 할 때 조급함을 느끼면 안됐는데 엑시트 스터디를 하면서 과도한 자신감이 생겼고, 육아휴직 기간 안에 경매 한 싸이클을 빨리 돌려보고 싶은 조급한 마음에 시야가 좁아졌던거 같습니다.ㅜ --->>> 아 사고쳤다ㅜ, 뭘 잘못했지? 1. 권리분석: 3건 모두 초보자도 할 수 있는 안전한 물건 1건) 2건) 3건) 2. 안전한 물건인데 내가 뭘 잘 못했을까? 1) 입찰 전 대출가능 금액 미확인 감정금액 적어서 대출받기 쉬울꺼라 판단하고 덜컥 입찰부터 했었는데, 대출받기가 정말 어려웠습니다. 대출이 안되서 보증금 날릴까봐 걱정했는데, 발품판 결과 대출 가능한 곳을 찾아내서 해결했습니다.ㅎ (※ 입찰 전에는 대출가능 여부부터 꼭 체크!!) 2) 입지분석 미스 익산은 지방 소도시로 수요 대비 아파트 공급이 많은지역(* 개인사정 상 알면서 입찰함) 현재 미분양 매물이 많이 남아있음(24.2월기준 : 958세대) 1군 입지에서 연속 패찰을 거듭하면서 해당물건 입지(1.5군)에도 같은 투자전략을 맞을꺼라 생각함(*입지등급은 자체판단) * 투자전략: 급매가 바로 이하로 낙찰받아 인테리어 후 매도전략(1군 입지 패찰 건들 복기결과 매사자로 입찰하여 인테리어 후 매도전략이 낙찰됨) ⇒ 해당 물건은 임대수요는 많은 곳이지만, 인테리어 비용이 반영된 금액엔 매도가가 잘 안되는 곳 ㅇ 익산시 입지분석(입지등급은 자체판단) ( 1 ) 영등지구: 구축아파트가 많지만 영등동이 학군, 학원가 영향이 있어 상권이 아직도 좋음 (1.5) 부송, 어양지구: 구축 임대아파트가 많은 지역, 산단과 인접 ( 2 ) 모현지구: 신규택지지역으로 생활인프라가 좋으나 대형마트가 없음 3) 인테리어 계획 입찰전에는 내가 투자한 인테리어 비용에 1.5배해서 팔수 있을거라 생각함. 투자 전 인테리어 공부가 너무 안되어 있었고, 2년 후 매도 시 인테리어 비용도 자동차처럼 감가상각있을거라고 생각 못 함, 내부상태가 너무 엉망이라 추가적인 인테리어 비용 발생 (*내부상태: 장기간(‘04년~’24년) 임차로 사용하여 살릴게 하나없 집 전체수리가 필요한 상태였음) 4) 아파트 층고, 방향 미검토 감정가 1억이하 구축아파트(‘95)라 층고와 방향에 영향이 없을거라 생각하고 입찰가 산정 시 미반영ㅜ (탑층 2개, 3층 1개 ⇒ 입찰가 동일하게 적용) 5) 세금공부 부족 2년 임대 후 매도할 전략이였다면, 사전에 보유세와 임대소득세에 대해 인지하고 수익률을 계산을 했어야 했지만 그러지 못 함 ⇒ 하지만, 지금이라도 알게되어 정말 감사하다고 생각합니다.ㅎ 3. 수익률은 어떤가요? 다행이도 3건(500/35=2건, 1000/45=1건) 모두 임대차계약을 완료하였고, 세금 제외 후 임대수익 [420만원/년] 발생함, 매도 시에도 약간의 수익도 예상 [※ 수익률(년) = 420만원(월세) / 2600만원(투자금) * 100% = 16%] 4. 경매 도전해보고 느낀점은? 좀 더 강의를 듣고 경매공부가 된 이후에 입찰을 했으면 하는 아쉬움이 많이 들었고, 경매보단 공매를 공부해서 경쟁을 피해야 겠다는 생각을 하게 되었습니다. 하지만, 실전에서 직접 몸으로 부딪혀야 배울 수 있는 것 들이 너무 많아 잘했다고 긍정적으로 생각하고 있습니다.ㅎㅎ 다음번에는 더 좋은 수익을 낼 수 있게 포기하지않고 꾸준히 공부를 해서 제그릇을 더 키워야겠다 생각했습니다. 이상으로, 부족한 글 읽어 주셔서 정말 감사하고, 행크 여러분 오늘도 화이팅 하십시요!! P.S. 인테리어 완료 후 사진입니다. 인테리어 전,후가 궁금하시다면? (https://www.instagram.com/reel/C9pkpzQyaGg/?utm_source=ig_web_copy_link) https://www.instagram.com/reel/C9pkpzQyaGg/?utm_source=ig_web_copy_link | 