안녕하세요 함께부자되자입니다! 이번에 재시스 14기를 듣고 입주권을 계약하게 되었습니다. 수업에서도 배운 내용들을 실전에 바로 적용할 수 있어 더욱 더 피부로 와닿았던 투자경험이었습니다. 재시스 14기 단톡방에도 적었지만, 행크 카페에 적으면 많은 분들께 도움이 될 것 같아서 투자하면서 배운 것들을 알려드리고자 합니다. 1. 부동산의 표시: 매매할 부동산의 주소 기입 2. 매매예정금액: 매매가 기입 3. 가계약금: 4. 본계약체결일: 5. 매도인 인적사항: (주소) (이름) (주민등록번호) (휴대폰 번호) 6. 매수인 인적사항: (주소) (이름) (휴대폰 번호) * 매수인의 주민등록번호는 필요 없다고 하셨습니다. 7. 매도인 계좌번호 8. 거래 약정 내용 - 입주권의 경우 : 종전가액(감정가액), 매매대금, 프리미엄, 이주비대출 승계 금액, 잔금 날짜 - 이하 가, 나, 다 : 사진 참고 > 매수인에게 유리한 조항 넣기 * 가. 사항은 재시스 수업 내용이라 모자이크처리하겠습니다! 1. 네고는 가계약금 넣기 전에 다 끝내기 * 문자로 가계약하고, 가계약금 넣는 것도 가짜 계약 아니라 진짜 계약입니다. 어떤 부동산에서는 '가계약금' 이라는 용어 대신 '계약금의 일부'라는 용어를 쓰기도 합니다. 2. 계약 날짜 시간, 계약 금액, 중도금 날짜 및 금액, 잔금 날짜 및 금액 협상 * 저는 일시적 2주택 적용 받아야 해서 잔금 날짜를 좀 늦춰야했어요. 매도자분께서 잔금 날짜를 배려해준 대신, 중도금 날짜를 당겨서 계약 이틀 뒤로 진행했습니다. 저도 계약을 해지하고 싶지 않아서 중도금 날짜를 앞당긴 것이 좋았습니다. 저는 원래 사장님이 사용하려고 했던 계약서를 사진으로 받아서 특약사항을 확인한 뒤, 추가할 특약사항을 문자로 보내드렸습니다. 기존 계약서에 제가 승계받을 이주비 대출이 채권최고액(대출금의 120%)만 나와 있어 실제 금액과 이율을 모두 기입해달라고 요청했습니다. 이율은 변동금리라 기재할 수 없다고 답변 받았고, 이주비 대출의 실제 금액을 정확히 기입해주셨습니다. 저의 경우, 승계 받을 이주비 대출 금액이 매우 중요했기에 ( 실투금 줄이기, 자금이 빠듯했어요.. ) 이 부분을 추가요청하길 잘했다는 생각이 들었습니다. 특약사항에 미리 넣어놓으니, 실제 계약할 때 1. 공제증서 2. 등기사항전부증명서 3. 토지이용계획서 4. 토지대장 5. 지적도 모두 받았습니다. 미리 말씀 안드렸다면 3~5번은 안주셨을 것 같아요. 조합원 매물은 관처 이전까지는 주택+토지 이므로 일반 주택의 취득세를 적용 받고 관처 이후로는 이주 및 주택 멸실이 되기 때문에 토지(주택 외)의 취득세를 적용 받아 4.6%를 내야 합니다! 그런데...!!!!!! 중개보수요율은 토지의 중개보수요율(0.9%)이 아닌 주택(0.5%)의 중개보수요율을 적용 받을 수 있었습니다!!! 입주권의 중개보수요율이 어려워 인터넷을 뒤지다 우연히 발견했어요. ↓해당 블로그 원문 https://blog.naver.com/rlaehdrjs140/223100865576 제가 매수한 입주권의 경우 동호수 추첨일이 지났기 때문에 주택 중개보수(0.5%)만 적용 받는다는 것입니다!!! 계약서에는 0.9% 로 중개보수요율이 기입되어있어 부사님께 전화드려 다시 말씀드렸더니 수정해주시겠다고 하였습니다. 부사님들도 잘 모르는 정보인 것 같기도 하고, 재시스 14기에 입주권 매수하신 분들이 많아서 재시스 단톡방에 알렸더니, 입주권 매수하신 분께서 실시간으로 중개수수료를 수정하여 중개수수료를 덜 내실 수 있었습니다...!! 매매가 1억 4000만원이라도 0.4%차이면 56만원...! 미리 알아두시면 유익하실 것 같습니다^-^ 부세쌤께서 친절하게 원문과 사진도 보내주셨어요. ↓부세쌤이 14기 단톡방에 뿌려주신 원문 https://www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl.jsp?search=&srch_dept_nm=&srch_dept_id=&srch_usr_nm=&srch_usr_titl=Y&srch_usr_ctnt=&search_regdate_s=20210903&search_regdate_e=20210903&psize=10&s_category=&p_category=&lcmspage=1&id=4563 1. 현재 건물이 없고, 땅만 남아있었기 때문에 건물 등기부등본은 폐쇄 등기부등본을 받아볼 수 있었습니다. 2. 토지 등기부등본에 근저당이 잡혀있었습니다. (이주비대출의 채권최고액) 3. 조합으로 신탁이 넘어간 상태였습니다. -> 잔금 날 : 조합의 신탁 해지 > 잔금을 치르고 소유자를 저로 바꾼 뒤 > 다시 조합으로 신탁등기를 진행해야 함. 4. 이주비 대출 승계 -> 채무인수인계를 진행해야 함. -> 조합의 법무사가 알아서 해준다고는 하지만, 좀 복잡하여 저도 서칭을 많이 해서 어떻게 진행되는지 알아봐야할 것 같습니다. 아마 위 사항들은 관처 이후의 조합원 입주권을 매수하실 분만 알면 될 것 같아요. 저는 첫 주택을 특례보금자리론 대출을 받고 월세 세팅을 했기 때문에 주택 추가 매입 시 대출금 즉시 반환으로 알고 있었습니다. 하지만 hf에서 꼼꼼히 살펴보니 분양권, 입주권을 추가로 매입할 경우 3년 이내 매도하면 된다...!! 고 쓰여있었습니다. hf에 전화해서 여쭤보니 1. 관처 전 일반 주택으로 적용 받아 -> 검증 주기가 도래되면 (검증주기: 대출 실행 날짜를 기준으로 1년 주기) 6개월 이내 처분 2. 관처 이후만 입주권으로 인정 -> 검증 주기가 도래 후 (검증주기: 대출 실행 날짜를 기준으로 1년 주기) 3년 이내 입주권 처분 이 가능하다는 것입니다! 럭키하게도 제가 매수할 입주권은 관처이후의 입주권이였고, 검증주기 3년 이내에 첫 주택을 매도하여 특례보금자리론을 상환할 예정이었기 때문에 특례보금자리론을 낀 첫 주택 & 조합원 입주권을 동시에 가지고 있을 수 있게 되었습니다. 행크 가족분들께 알려드리고 싶어 자세히 써봤는데, 직접 경험해보지 않으면 이 글만으로는 이해하기 어려우실 것 같다는 생각이 들기도 하네요 ㅠㅇㅠ 이런 것도 있구나~~ 해주시면 좋을 것 같습니다! 관처 이후 입주권 매수하실 분들은 꼼꼼히 체크해보시면 좋을 것 같습니다. 잔금 치른 후, 잔금 이후에 진행하는 것들도 자세히 풀어보도록 하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다 ^-^
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