저는 모텔을 10여년 운영하였으며 동시에 부동산 투자자입니다. 부동산 공부하던 초창기에는 투자 경험이 없었던지라 투자철학 이런거도 없었습니다. 그냥 상가하나 싸게 사서 월세 받고 편하게 살면 좋겠다 라는 마음이 전부였지요 여기저기 답사도 많이 다녔고 낙찰도 받았고 투자를 하기 시작했습니다. 점점 투자 건수가 올라가고 경험이 쌓여감에 따라 제 머릿속에 가장 크게 든 생각은 첫째, 세금 생각 안하면 죽쒀서 개준다 이고 두번째, 낙찰 받지 못하면 아무것도 안한거와 진배없다 세번째, 싸게사야 한다 였습니다. 동감하실 분들이 꽤 있을텐데요 차액이 10억이 났는데 누구는 비과세 받고 누구는 2억내고 누구는 5억을 냅니다. 절세에 대한 계획을 제대로 세우지 않았을때 발생하는 일이고 줄여주는 방법들이 있지만 제한적입니다. 입찰을 수도없이 하여도 낙찰을 받지 못하면 모든 노력이 무의미해집니다. 물론 경험이 생겨서 추후 도움이 될 순 있겠으나 누가뭐래도 결과는 아무것도 안한것과 같습니다. 사긴 샀는데 시장에 갑자기 어려움이 닥쳤거나 정책이 달라지는등 내가 통제 할 수 없는 상황이 생길 수가 있습니다. 그런데 내가 만약 많은 발품,손품을 팔아서 정상가보다 싸게 샀다? 당연히 편한 마음으로 기다릴 수 있고 나중에 정상시세로 팔았을때 시세차익이 커지게 됩니다. 이 모든것들을 고려하게 되면, 법인을 세우고, 계약서 검토에 머리털 빠지고, 농사를 짓게되고..(ㅋ), 세무판례를 찾아보고, 재산세 별도합산,분리과세등을 맞추고,년수를 맞춰서 팔고, 재산세부과기준일 전에 잔금받고,경매를보고, 급매를보고, 입찰을 하게됩니다. 서두가 상당히 길었습니다. 오늘 하고 싶은 말은, 부실채권이 뭔지는 여기 계신 분들이 당연히 알고 계실테니 설명은 생략하구요. 이것이 위의 많은 문제들을 해결 해 줄 수 있습니다. 얼마전에 낙찰된 사례로 예를 들어보겠습니다. 전주에 있는 모텔입니다. 모텔과 1층 필로티 주차장을 공유하는 유흥업소입니다. 희한하게 생겼쥬? 제가 저 물건에 관심을 가진게 12월입니다 그리고 1월에 입찰을 했는데 떨어졌지요. 근데 그때 저는 채권자가 받았다는 것을 확신했습니다. 이건 분명 미납한다... 왜 그랬을까요? 이걸 봤기 때문입니다. 서ㅇ엔피엘대부가 채권을 매입했고 제이비우리캐피탈에서 근저당을 담보로 근저질권을 설정했습니다. 그렇다면 1. 매입시 할인을 받았을까?채권 원금이 얼마지? 2. 채권을 살 수 있을까? 3. 이자까지 계산하면 저놈들 방어입찰 가액이 얼마지? 4. 사후정산 해 말어? 로 이어집니다. 방어입찰인지 안다면 채권협상을 할 수 있습니다. 채권협상이 안된다면 방어 입찰가액보다 높게 써서 낙찰을 받을 수 있습니다. 채권을 산다면? 원금을 알아야 가격협상이 수월합니다. 계산 할 줄 알아야 합니다. 그러고서 9억에 채권을 사서 11억에 행사하고 15억에 판다는걸 가정해보지요. ▶ 낙찰받을 가능성이 압도적으로 높아집니다. ▶ 15억-9억=6억에 대한 양도세납부가 원칙이나 우리의 매입가는 11억이 됩니다. 15억-11억=4억에 대한 양도세만 납부하면 됩니다. ▶ 방어입찰이 기정사실인데 너무 비싸다? 굳이 입찰하러 가서 헛수고할 필요가 없습니다. ▶ 주변에 싸게 사서 비싸게 팔았다고 자랑할 수 있다. 정리해보겠습니다. 위는 실제로 제가 협상까지 갔던 물건이고 여기서 다 말하기에는 너무 길어져서 생략한 부분들이 많이 있습니다. 엔피엘에 대해서 알아두는것은 진짜 꿩먹고 알먹고,님도보고 뽕도따고 입니다. 저런 이유로 두번째 입찰은 가지 않았습니다(다른이유도있음) (만약 채권자라는것을 알고 미납 할거란걸 안다면 입찰장에서 또다른 액션을 취할 수도 있겠죠?) <※ 단, 아주 위험한 협상이라 무턱대고 매입하려다간 정말 큰 사고 날 수 있습니다> 채권액 계산부터 시작해서 채권 계약서,채권매입과정,채권으로 인한 경매 진행의 묘 등 부릴 수 있는 칼날이 매우 많습니다. 부동산 투자자라면 NPL은 꼭 알아두세요! by 숙박사업연구소 까오
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