안녕하세요 !! 행크에서 긍정의 기운 가득 받고 있는 긍정다이아입니다 못난이에게도 기회를 주세요 1탄 이후 https://cafe.naver.com/mkas1/1498603 https://cafe.naver.com/mkas1/1498603 2탄으로 꿀팁을 드리고자 글을 작성하게 되었습니다 지난 상승장 멍멍이집을 사도 오르던 때는 사실 저층, 못난이뷰, 비선호 타입, 동까지 큰 의미가 없긴 했었던 같기도 합니다 단 싸게 매입해야한다는 공식은 변치 않았던 것 같습니다! 21년 끝자락 상승장으로 전국이 불타오르던 때 불안한마음만 가득했고 강의비용 아껴보겠다고 책과 유명블로거들 글만 읽으며 나름대로의 투자포인트를 잡았기에 언젠가는 꼭 경매를 해야지, 본격적인 공부를해야지 하는 생각에 행크를 가입했습니다 하지만 강의를 들음과 동시에 하락장을 때려(?)맞고 ㅎㅎㅎㅎ 한 2년간을 수습(?)하고 강의를 들으며 겨우겨우 버텼던 것 같네요 육아로 스터디도 못하고 (육아가 가장 바쁜시간에 항상 줌스터디ㅠㅠ) 어떻게든 버티기 위해 매일 인기글 읽기 (행알님이 올려주신 글은 다 읽어본것 같아요) 그리고 다른분들의 경험담을 읽은만큼 저도 도움을 드릴 수 있는 것이 있을까 생각한것이 경제 신문 퍼나르기 ㅎㅎㅎ 심지어 매일 운동 미션까지^^;; 나름 알차게 행크에서 시간을 보내었는데요 ㅎㅎ (물론 실질적인 투자와 성과가 없는 동안 쉽지않은 시간이기도 했습니다) 24년부터는 정말 본격적으로 임장을 다니며 경매검색을 하고 입찰을 다녔습니다! 4월 낙찰받은 물건은 모두가 생각하는 못난이 1층입니다! 근데 선순위 임차권에 대항력까지있다니!! PASS하기 쉬운 물건입니다. 더군다나 20년 이후 실거래가 없었고 거래된 실거래와 호가가 차이가 컸기에 매가를 산정하기 어려운 물건이었습니다.. 하지만 아파트앞에 있는 부동산을 모두 들러 실거래가 뜨지 않은 매물이 있음을 확인하였고!! 매가를 산정한 뒤 입찰을 하기로 했습니다^^ 사실 가장 중요한 포인트는 1층의 비밀입니다 바로 테라스가 있는 1층 아파트였는데요. 아파트 맞은편에 있는 초등학교 학생 수가 1000명이 넘었고 어린이들이 있는 세대가 많은 동네라면 층간소음도 피하고 여름엔 수영장도 설치하여 물놀이도하고 바베큐까지 즐길수 있는 테라스를 원하는 수요가 분명있을것이다 판단을 하게 되었습니다. 권리분석상 임차권 등기를 선순위로 하였기에 5.2억 이상만 받으면 임차인이 다 배당을 받아갈테니 대항력이 있더라도 인수 할 것이 없고 임차권 등기라니!! 그럼 공실인가??? 하고 테라스를 뛰어(?)넘어가봅니다 ## 최근 임장 간 물건은 임차권 등기를 하고도 퇴거하지않은 점유자가 있었으니 꼭 관리사무소에 공가를 확인하세요!! 대박!!! 공실입니다 ㅎㅎㅎ 사실 경매는 마음약한(?) 제가 명도를 할수 있을까 하는 생각에 매번 용기가 나지않았는데 공실이라니 용기가 막막 솓구칩니다 당시 이 물건을 보고 있었던 해부자님! 께서 입찰당일 12am에 급공투를 제안해주셔서 함께 하게 되었는데요 ㅎㅎ 뭐..넘 사실 낙찰되긋어??? 하는 느낌으로다가 가긴했습니다. 오잉 ?? 낙찰이 되었습니다!!!! ㅎㅎㅎ 당황한 해부자님의 뒷모습 ^^^^^^^ (해부장님 다시 한번 감사드려요 ) 공실로 쉽게 명도도 진행되었고 써금써금하던 테라스를 바꿔보기로합니다!!! 뛰어난 미적감각을 가지신 팔콘쌤과 해부자님과 함께 수많은 연구(?)를 한 끝에 탄생한 나만의 테라스!!! 데크와 가림막설치, 자동어닝 그리고 디딤석까지 깔았네요 ^^ 여름밤 아이들은 물놀이를 하며 잔잔한 음악과 함께 바베큐파티를 하면 넘나 행복해 질것같은 ㅎㅎㅎ 저도 살고 싶더라구요^^ 최근 잔금 후 10일만에 임차 가계약금을 받았고 투자금은 국산 중형 중고차 가격정도 차익은 수입차 새차 가격(?)정도 될 것 같습니다 5월에 받은 2번째 낙찰 물건입니다. 물파스 주거파스에서 만난 몬스준님과 투자금 대비 수익률100프로를 낼 수있는 물건을 찾아보자며 꾸준히 검색하며 기계적으로(?) 입찰을 하였습니다! 이 물건의 포인트는 어느부동산을 가도 좋아하지않는 애~~~매한 2층입니다 1층처럼 층간소음 이슈가 없는것도 아니고 해까지 잘 안들어오는 2층! 사실 1층보다 더 못난이인것 같습니다. 하나의 포인트를 더하자면 많은 미납관리비입니다 미납관리비가 700만원정도 되었는데 그만큼 빽빽한 가압류까지! 경쟁력을 낮출수있다 생각했습니다 물론 실거래 그리고 호가 치밀한 몬스준님의 예상되는 투자내역서를 확인하고! 미납관리비, KB시세도 반영하여 실투금 대비 200프로 차익을 낼수도 있겠다!!하고 입찰을 했습니다 몬스준님께서 "또 ....패찰입니다..." 라고 하는 말은 농담이였고 ㅎㅎㅎ 낙찰이 되었습니다!!!!^^ 사실 2층인것을 감안하여 매가를 산정하였고 실제 임장은 가보지 못하였습니다^^;; 직방뷰로 대략적인 느낌만 보았습니다 하하하하 낙찰이후 현장에 방문하여 앞쪽에 길이 있긴 하지만 사람들이 많이 다니지 않는 길이었고 길이 있는 만큼 앞에 있는 조경들과 공간이 확보되어 일조량도 좋았습니다 그리고 더하여 1층이 매우 인기가 많은 어린이집이라는 사실도 알게 되었습니다 1층이 어린이집이면 층간소음 걱정안해도 되는 필로티와 같다고 보면 되지 않을까요? ^^ 뒷모습마저 강렬한 어깨깡패 몬스준님께서 점유자를 만나고자 하는 모습^^;; 아주 든든합니다!!!! ( 사실 아주 온순한 청년이랍니다 ㅎㅎㅎ) 이 물건은 현재 명도 협상중으로 이번달 말일 점유자분께서 퇴거하시기로 가계약 문자를 받아놓은 상황입니다^^ 미납관리부분에 대한 이슈도 다음에 기회가 되면 들려드리도록 하겠습니다 아! 투자금은 국내 소형 중고차 가격으로 세팅이 되고 차익은 수입 대형 중고차(?) 가격정도로 예상합니다 ㅎㅎㅎ 지난 시간 두려움에 시작하기 어려운 날들이 많았지만 함께 할 수있는 멋진 사람들이 있었기에 도전할 수 있는 용기를 가질 수 있었던 것 같습니다 오늘도 행크에서 성투하시길 응원하겠습니다^^ 2024년에도 못난이에게 기회는 있다!
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