안녕하세요? 포기를 모르고 지치지 않는 에너자이저 소피입니다. 오늘은 열 번의 입찰 끝에 낙찰 된 저의 첫 낙찰이야기를 들려드리려고 합니다. 상반기 안에 아파트를 낙찰받기 계획을 세우고 5월부터 뒤늦게 준비하였습니다.(게으름..) 저의 입찰 목표는 5~6억원 때의 대형아파트를 시세보다 1억 싸게 받아 전월세 셋팅하여 2년 후에 비과세로 매도하고 싶었습니다. 하지만 아쉽게도 낙찰가는 6월 상반기에 달성은 못하였지만, 급매가 대비 낙찰가의 차액은 세전 1억을 달성할 예정입니다.(세후는 아니지만ㅎㅎ) 참고한 동영상 2300만원으로 아파트 시세보다 1억 싸게 사는 방법(차밍재님 사례) https://youtu.be/UjYTHFAkI0E?si=4Yg33lX6_0kn_XiT 2024년 5월 8일 첫 입찰을 하였습니다. 처음에 제가 보던 아파트는 거주하는 지역의 아파트였어요. 소유주가 아닌 제3의 점유자가 있어서 열심히 탐문수사를 한 끝에 입찰가를 적어냈지만 실거주자의 모친으로 추정되는 분이 낙찰을 받아가여 패찰했답니다. 그 후 6월 12일 같은 지역의 아파트를 다시 도전합니다. 그러나 너무나 욕심을 부렸는지 패찰하고 말았어요. 그 전까지는 단기임대를 준비하고 다른 것을 하느라 꾸준히 입찰을 하지 못했습니다. 그러나 꾸준히 경공매물건을 장바구니에 담았고 나름의 분석보고서를 작성합니다. 행공스 빨레조에서 추천물건을 올리는 숙제가 있었는데 그 양식을 참고해서 소피의 장바구니라고 이름도 지어주었어요.ㅎ 이 많은 물건 중에서 실제로 낙찰에 들어갔던 것은 몇 개 안되었어요. 나중에는 시간이 없어서 물건분석보고서도 작성하지 못하였습니다. 하지만 복기차원에서 작성해보려구요 ^^ 그러나 언제까지나 물건분석보고서를 작성할 수만은 없었습니다. 이제 저에게 남은 시간은 단 2주, 2주 안에 결판을 내야겠다 싶어서 6월 19일부터 매일 지역과 경공매를 가리지 않고 입찰을 해야겠다는 계획을 세우게 됩니다. 입찰을 받기 위한 일정, 그리고 28일이 아파트 낙찰받기 종료일... 딱 그 기한을 맞춰냅니다. 무조건 목표날짜를 써야겠어요. ^^ 그러나 저에게 먹기 좋은 떡은 남에게도 좋아보였던 것 같아요. 낙찰가율이 심상치 않았고, 내가 너무 평이한 물건을 했나 싶기도 했습니다. 그래서 그나마 어렵다는(?) 공매를 낙찰받을 줄 알았는데, 공매는 아쉽게도 차순위가 되었어요. 그게 벌써 9번째 물건이었습니다. 여러 번의 패찰이 거듭될수록 낙찰기한은 타이트했습니다. 그래서 패찰원인이 무엇인지 간단하게 분석을 해봤어요. 조회수 대비 입찰자는 몇 명이었는지, 내가 선택한 물건의 포인트는 무엇인지 말이죠. 그런데 한 가지 투자 포인트만으로는 제가 생각한 입찰가와 낙찰가의 차이가 컸었습니다. 그래서 어떻게 하면 경쟁없이 낙찰받을 수 있을지를 고민을 했었던 것 같아요. 6월 28일, 마지막 입찰일을 남겨둔 전 날이었어요. 6월 26일 수요일에 들어간 공매물건은 아쉽게도 차순위가 되고 맙니다. 이럴수가 공매물건은 될 줄 알았는데 너무나 큰 욕심이었나봐요 ^^ 그래서 마지막 6월 28일 금요일에 내가 입찰할 수 있는 물건이 무엇인지를 검색하게 됩니다. 그런데 마음에 드는 물건이 있어도 쉽지 않을 것 같은 느낌이었어요. 하지만 낙찰은 받아야 되는데 뭘로 받지라는 고민이 있었습니다. 그러다 여러 물건 중에서 유독 마음에 안들었던 녀석을 다시 살펴보게 됩니다. 실거래가 마지막이 매매 2022년 9월 3억, 전세 2015년 2.5억. 왜 이러게 거래가 없지? 그런데 인터넷으로는 알 수가 없는 정보였어요. 그래서 공인중개사 사장님께 전화를 겁니다. 공인중개사 사장님 한 분께 전화를 드렸는데, 실거래가 안되었던 이유는 한 동안 물건 자체가 안나왔던 것 때문이며, 초급매로 매매시 3억 초반, 전세는 수리하면 2.5억에 맞출 수 있다고 하셨습니다. 이 아파트는 실거주자 중심이고 임대 수요는 별로 없다고 했어요. 대기자는 없다고 했지만, 안 팔린다면 주변 구축아파트들이 많기 때문에 리모델링 기간 동안 주민들이 살 수 있게 단기임대를 돌릴 예정이었어요. 그래서 다른 부동산 사장님께 더 전화를 드려야했지만 조사할 시간도 없기도 하고 3억 초반에는 무조건 팔릴 것 같았습니다. 왜냐면 다른 매물의 호가가 4.1억에 올려져 있었거든요. 그래서 단 한 분의 부사님만을 믿고 입찰에 들어가게 됩니다. 낙찰가 산정에 앞서 미납관리비 확인이 필요했습니다. 그래서 관리사무소에 전화를 해봤어요. 관리사무소에서는 미납관리비가 180만원 정도 있다 했습니다. 그리고 소유자 점유 중이냐고 물어봤더니 다행히도 알려주셨어요. 전화 온 사람이 많았냐고 물어봤는데 있었다고 합니다. 나만 조사한게 아니었구나? 이 물건은 채권자가 엔피엘대부업체였습니다. 그런데 최저매각가가 NPL로 사기에는 금액이 애매한 물건이었습니다. 그래도 혹시나 모르니까 NPL 강의를 밤새 졸면서 들었습니다. 그리고 강의에서 배운대로 NPL을 사고 싶은데 쓸 수 있는 금액은 얼마냐고 대뜸 물어봤어요. 하지만 NPL 업체에서는 이번 회차에 매각될 거고 NPL로 거래해봤자 남는게 없을 거라며 공부를 다시하고 오라고 하셨어요. 이 물건은 최저매각가가 238,700,000원이었습니다. 입찰가를 과연 얼마에 산정할까가 고민이었어요. 그런데 저는 처음부터 급매로 팔 전략이었기 때문에 입찰가를 높이 쓸 수도 없는 처지였습니다. 아무튼 이 물건을 얼마에 받으면 괜찮을까를 고민하다가 그래도 세후 천만원은 남겨야 하지 않겠냐며, 그 기준으로 입찰가를 산정하게 됩니다. 그런데 내가 마음에 들지 않은 물건을 다른 사람이 들어올까 싶기도 하더라구요. 25년차 되는 구축의 대형평수, 하지만 금액은 저렴... 그러나 수익을 내야하니까 그냥 최저가보다 30만원을 붙여서 239,000,000원에 입찰가를 씁니다. 그렇게 날이 밝고 입찰일이 되었습니다. 대리입찰로 해었고 입찰접수증 인증샷이 왔는데 패찰되면 인증샷이나 올려야겠다는 생각에 사진을 보고는 깜빡 잊고 있었습니다. 그러다 점심을 먹고 회사로 돌아왔는데 문자가 왔더라구요. 네? 낙찰이라고요? 어안이 벙벙했습니다. 왜 되었느냐(?)라는 생각이 들었어요. 처음엔 믿기지 않았는데 그렇게 기다리던 첫 낙찰이 되고 축하를 받다보니 오후에는 하루종일 일이 손에 안잡히더라구요. 너무나 당황스러운 나머지 입찰대리인에게 보내는 첫 메시지가 "헐" 이었습니다. ^^ㅋㅋ 사실 오늘 입찰은 안 할 마음이 90% 였는데, 포기를 하면 이대로 6월 낙찰 기회를 놓칠 수도 있겠다는 심정으로 입찰을 임했습니다. 그래서 제목 그대로 열 번 입찰을 찍어서, 열 번 만에 낙찰이 되어버렸어요. 많은 분들의 축하와 함께 어제 전화통화를 했던 NPL 업체에서도 저한테 축하 전화를 주셨습니다. 어제 통화할 때 제이름을 남겼더니 낙찰자 이름을 보고 기억을 하셨던 것 같아요. NPL 에서 축하를 해주실 줄은 생각도 못했습니다. 제일 기뻤던 것은 사무장님께서 저의 인스타 낙찰 인증샷에 좋아요를 눌러준 순간이었어요. ^^ 축하를 만끽하다가 문뜩 잊고있던 부동산사장님께 연락을 드렸습니다. 문자를 남겨놓고 다음 주 목요일에 방문한다고 하였는데 부동산 사장님께서도 축하전화를 주셨어요, 그리고 좋은 소식을 알려주셨는데요. 실은 매수대기자가 있었고 3.3억 정도면 거래가 되지 않겠냐는 제안을 해주십니다. 저는 보수적으로 급매가 2.9억을 생각했는데 매가가 세전 0.4억이나 올라서 기분이 좋았어요. 또한 300군데 넘는 부동산에 매물을 뿌리지 않게 되어서 천만다행이었습니다. 오늘의 낙찰의 여운을 담고자 급한 일이 있음에 낙찰 후기를 집에 와서 작성하였습니다. 정말 극적으로 6월 안에 낙찰받기가 성공되었어요. 저는 행크에 입문하여 2023년 6월 15일 엑시트클래스 3기를 수강하고 현재까지 젖은 낙엽처럼 잘 붙어있었습니다. 일 년이라는 시간 동안 그렇다할 성과가 없었어요. 하지만 포기하지 않으면 언젠간 할 수 있을거라 생각하였고, 사무장님의 좋은 기운을 받기 위해 송사무장님을 뵐 수 있는 이벤트는 거의 다 참여했던 것 같습니다. 그 결과로 2024년 6월 15일(저의 독립기념일 ^^) 단기임대 세입자가 첫 입주를 하고, 6월 28일 첫 낙찰을 받았습니다. 6월에 갑자기 많은 일들이 일어나게 되었어요. 앞으로 있을 더 좋은 성과들이 매우 기대됩니다. 그래서 이 글을 읽으신 분들에게 하고 싶은 말은, "포기하지 않고 꼭 끝까지 도전하셨으면 좋겠습니다!"입니다. 인고의 시간 끝에는 반드시 성과가 있을 거라 생각합니다! 그리고 오늘 행크를 하는 이 시간에도 조금씩 내 자신이 성장하고 있다는 것을 기억하시면 좋겠습니다. :-) 함께하면 좋은 글 https://cafe.naver.com/mkas1/1462742?tc=shared_link https://cafe.naver.com/mkas1/1462742?tc=shared_link
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