안녕하세요. 남동40입니다. 오랜만 입니다. 그동안 갈아타기 실행한다고 정신 없었습니다^^;; 이틀전 갈아탈 서울 성동구 아파트 계약 완료 했습니다. 잔금은 남았지만 문제 없이 마무리 하겠습니다. 24년4월부터 시작한 1년간의 갈아타기 준비를 드디어 끝내려고 합니다. 대장정을 기록 하고자 합니다. 서울 갈아타기 하실분, 그리고 부산이라도 상급지 갈아타기를 준비하신다면 많은 도움 되실겁니다. 저처럼 후회 남지 않도록 최선을 다하시라는 의미로 상세히 남겨보겠습니다. 잘 따라오세요~! 그럼 시작해보겠습니다. 저는 실전 회원님들과 마찬가지로 부산에서 나고 자라, 취업하며 울산에서 거주중인 촌놈입니다. 우석님의 '부의 인문학'이 제 인생책 중 하나 인데요. 10번 정도 읽은것 같습니다. 책 내용 중 왜 서울 부동산을 사야하는지에 대해 상세히 나와있습니다. 2025년 현재 시점 너무 당연한 소리이지만 이 책은 놀랍게도 2019년 출간 되었습니다. 당시 책을 읽으며 너무 공감했으나, 서울에 연고도 없고 방문도 손에 꼽을 정도로 없었기에 서울 매수는 꿈에도 생각 못했습니다. 현실적으로 서울 매수는 불가능하다고 생각했지요. 그나마 서울 시세를 따라갈수있는 곳은 부산 해안라인이라는 생각으로 22년말 하락이 가장 심할때, 용기를 내어 울산에서 부산 남천자이로 갈아탔습니다. 돌이켜 보면 현재 아주 잘한 선택이었으나, 당시 확신이 없어 후회도 많았지요. 더 좋은 대안들이 많았거든요^^;; 과거 남천자이 매수썰 시리즈는 제 글 찾아보시면 됩니다. 남천자이 매수를 복기하며 아쉬운 점들이 남아 다음 매수는 절대 후회없는 선택을 하고자 다짐 했었습니다. 많은 후회 중에서도 ① 임장의 중요성, ② 사전 준비 부족이 가장 아쉬웠지요. 남천자이 매수 이후 주말마다 와이프와 산책할겸 부산 핵심지 임장을 다녔습니다. 약 6개월만에 부산 중요 단지는 모두 방문했던것 같습니다. 그리고 언젠가 투자할 서울에 대해 미리 공부하자는 의미로 서울 방문 기회가 있을때마다 임장을 시작합니다. 그렇게 24년4월. 지금으로부터 1년전 첫 서울 임장을 계기로 서울 갈아타기 준비를 본격적으로 시작했습니다. 처음에는 그냥 미리 공부해두자는 생각으로 접근했으나 임장과 공부를 지속할수록 서울 갈아타기 하기로 마음먹게 되었습니다. 저는 태어나서 서울을 10번도 안가봤었습니다. 그것도 대부분이 취업 면접과 신입사원 연수로 방문한게 대부분이었죠. 여행은 딱 한번 갔었습니다. 그런 제가 현재 서울 지도를 펴면 아파트 시세와 급지가 자동으로 나옵니다.ㅎㅎ 서울 방문 기회를 최대한 만들고 기회가 될때마다 열심히 임장 다녔습니다. 직장 동료 혹은 동료 자녀가 서울에서 결혼하면 결혼식 참석 후 임장을 하고 막차타고 내려오기를 반복했습니다. 24년4월 결혼식 참석 후 챙겨간 운동화를 꺼내 신고 막차까지 8시간 잠실/반포 임장 한것이 첫 임장이었지요 ㅎㅎ 한번은 24년 7월말 가장 무더운 여름 경기도 월~금 1주일간 출장을 갔습니다. 출장지(경기도 화성)에서 서울까지 대중교통 편도 2시간 이었죠..ㅋㅋㅋㅋ 8시~5시 업무 > 7시 서울 도착 > 11시까지 4시간 임장 > 막차로 새벽에 숙소 도착 > 다음날 출근. 저녁도 임장 돌며 삼김으로 떼우고 생수 두통 마셔가며 한여름에 월~목 풀로 임장을 했었습니다.ㅋㅋㅋ 미친놈이죠... 마지막 목요일은 마포를 돌아보는 일정이었는데, 아현뉴타운/공덕역 인근까지 다 돌고 나니 축적된 발 피로로 뒤꿈치도 다 까지더군요. 그때 도저히 못 걷겠어서 처음으로 따릉이 자전거도 타봤습니다. 그 정도로 저에게 서울 임장 기회는 정말 소중했습니다. 서울 갈일이 너무 없었거든요. 24년4월~24년9월 6개월간 혼자 서울 핵심지 서초구 반포/송파구 잠실/강남구 개포/마포구 마포,공덕/성동구 옥수,행당/강동구 고덕/동작구 흑석 주요 모든 단지 임장을 완료 했습니다. 남들 다 놀러가는 24년 개천절 연휴(10/3~10/6) 3박4일 와이프와 두돌된 아기 데리고 서울 임장 여행도 다녀왔습니다. 그동안 제가 혼자 보고 정리한 임장지를 와이프와 함께 부동산끼고 진지하게 재방문했지요. 그렇게 실제 접근가능한 마포/성동/강동/동작(흑석) 24평에 대해 후보지 하나씩 제거하며 최종 후보지를 좁혀갔습니다. 최종 선정지역인 성동구는 그 이후로도 혼자 3번 정도 더 간거 같습니다 ㅎㅎ 1) 우선 제가 접근가능한 금액에서 손품으로 가장 상급지를 필터링하여 넓은 범위의 후보 지역을 뽑습니다. - 마포구 아현동/마포구 용강동/성동구 옥수동/성동구 행당동/강동구 고덕동/동작구 흑석동 2) 모두 임장을 다녀온 후, 지역을 하나씩 제거합니다. - 동작구 흑석동(시세 상승으로 접근 범위 초과), 강동구 고덕동(실제 방문해보니 너무 외곽이라 제외) 3) 남은 지역 중 후보 단지 추출 - 마포구 아현동 마래푸/마프자/더클래식/마포그랑자이, 성동구 옥수래미안리버젠/옥수파크힐스/서울숲리버뷰자이 등 4) 후보 단지들 재임장 후 최종 후보지 선정 - 성동구 옥수동 옥수래미안리버젠/옥수파크힐스/성동구 행당동 서울숲리버뷰자이/라체르보써밋 24평 5) 3~4개 단지 정도로 축소 되었다면, 어느 한단지에 꽂히지 말고 동일선상에 놓고 매물 좋은거 잡는게 좋습니다. ※ 남천자이 살까요~ 대연써밋 살까요~ 남천더샵 살까요~ 센텀파크 살까요. 많이들 고민하시는데요. 아무 의미없습니다. 어차피 다 같이 갈곳입니다. 어떤걸 사느냐가 중요한게 아니라, 실행하냐 마냐가 중요합니다. 위 과정에서 왜 마포구가 아닌 성동구로 정했느냐? 최근 강남3구+용산 외 가장 핫한곳은 마포이고 가장 시세도 높습니다. 하지만 저는 성동구를 선택했습니다. 마포와 성동은 급지로는 거의 동급이지만, 성동구가 현재 마포보다 시세가 낮은 이유는 최신축 리딩단지가 없어서 입니다. 성동구 대장인 옥수파크힐스도 벌써 10년차입니다. 반면 마포 대장 마포프레스티지자이는 5년차이지요. 만약 CBD(서울도심권역)과 YBD(여의도권역)에 직장을 둔 부부라면 마포만한곳이 없지요. 하지만 강남 접근성은 생각보다 떨어집니다. 직장인 수가 GBD(강남권역)가 160만명으로 3대 업무지구 중 독보적으로 많습니다. 그래서 저는 어차피 갭투자이기에 GBD와 CBD 접근성이 우수한 성동구를 최종 지역으로 선정했습니다. 성동구로 지역을 최종 선정하고 나면 다음은 쉽습니다~ 성동구에서 접근가능한 최고 인기 단지 중에 고르면 되지요. 성동구 옥수동 옥수래미안리버젠/옥수파크힐스/성동구 행당동 서울숲리버뷰자이/라체르보써밋 24평 모두 성동구 대장 단지들입니다. 그럼 4개 단지중에 어떤걸 사야하는가?에 대해 고민을 잠깐 했었는데요~ 아래 시세흐름 보면 무슨 생각이 드시나요?ㅋㅋㅋ 그냥 시세가 똑~같이 움직입니다. 그러므로 뭘 선택하는것은 중요하지 않습니다. 그냥 3개 단지 중에 급매 나오는걸 잡기로 마음 먹었습니다.(행당동 라체르보 써밋은 25년7월 입주 예정) 여러분들도 만약 최종 후보지를 선택했다면 너무 한 단지에 꽂히지 마십시요. 최소 3개 후보를 두고 최적의 타이밍과 최고 조건의 매물을 잡는게 중요합니다. 최종 후보지를 선정 했다면, 이제 매물 체크입니다.(서울숲리버뷰자이/라체르보써밋 24평은 매물이 없었음) 저층 제외/못난이동 제외, 접근가능한 그나마 괜찮은 매물들 위주로 리스트를 관리합니다. 매일은 아니어도 주 1회는 매물 체크하는게 좋습니다. 매물 개수가 급격히 늘어나거나 줄어드는 것도 체크 필요합니다. 저는 현재 보유중인 남천자이가 아직 매도가 안되어 주기적으로 리스트업하며 우선순위를 체크 해두었습니다. 남천자이 팔리면 그 주 주말 바로 올라가서 우선순위 순서대로 계약금 쏠 생각이었지요. 하지만 서울 시장의 잠삼대청 토허제 해제 이후 거짓말 같이 1주일 만에 아래 매물들이 다 팔려버립니다... ㅠ.ㅠ 한달이 지난 현재는 못난이 저층이 아래 가격이고, 최소 5천~1억이 오른 상태이지요. 옥수 래미안 리버젠 24평 고층 한강뷰가 20억에 팔렸다는 소문이...ㄷㄷ;;(제가 볼때만해도 18.5억 이었음) 나만의 합리적인 매수 시기 기준을 잡고 실행에 옮기는게 중요합니다. 아래 이미지로 대신하겠습니다.^^ 사실... 작년 연말 계엄이 터지면서 내심 기분 좋았습니다. 남천자이 2년 비과세 일이 7월말이라 그전에 서울이 날라갈까봐 조마조마 했었거든요. 작년 연말 대출규제와 계엄으로 나라가 혼란스러우니 침체장이 오면서 1~2달 더 시간 벌었구나 생각했었는데.... (이기적이라 죄송합니다...^^;; 정치엔 크게 관심 없습니다) 2월중순 서울시장의 토허제 해제가 정말 큰 변수였습니다 ㅠ.ㅠ 강동구 올림픽파크포레온 12,000세대가 입주 완료하기 전인 3월말전까지는 매수를 하는게 목표였는데, 다행히 3월전에 매수를 실행하게 되어 다행입니다. 어이없게도 후보지에 없던 '신금호파크자이 33평'을 매수했습니다. 허허허.... 허탈하군요 1년간 무엇을 위해 달려온건지...ㅋㅋㅋ 1년간 준비한 서울 갈아타기 프로젝트는 토허제 해제로 모두 백지가 되었습니다. 긴박했던 지난 1주일 썰을 풀어보겠습니다... 토허제 풀리고 약 3주간 잠실이 28억에서 33억, 헬리오시티가 23억에서 27억에 팔려버립니다. 그렇게 한급지 아래인 성동구 옥수 매물들이 하나씩 사라지고, 호가가 5천~1억 오르는걸 바라만 볼수밖에 없었죠. 하... 서울시장 어찌나 원망스럽던지... 죽일놈 ㅠ.ㅠ 깔끔하게 옥수를 포기하고~! 다음 흐름이 올곳이 어딘지를 찾아봤습니다. 바로 5호선 신금호역 초역세권인 '신금호 파크자이'와 'e편한세상 금호파크힐스'입니다. 차로 5분 차이입니다. 지난주 금요일(3/14) 금호동 매물 체크 후 부동산에 전화를 돌렸습니다. 괜찮은 매물 실입주 가능한지? 불가하다면 갭이 얼마인지? 계약은 언제까지인지? 갱신권은 사용했는지? 물어봤습니다. 그렇게 상담하던 중 한 부동산에서 좋은 제안을 합니다. "부산에 좋은거 가지고 계시네요~ 충분히 팔릴거 같고, 소득도 충분하신거 같은데 선매수는 어떠세요?" "선매수 누구보다 하고 싶지만, 계약금은 해결가능한대 중도금이 문제예요 ㅠ.ㅠ ① 7월말 잔금조건(약 4.5개월), ② 중도금 최소(1억 이하) 조건이면 선매수 가능합니다" (지금같이 불장일때 잔금조건 3개월도 잘 안해줍니다. 4.5개월은 매도자의 엄청난 양보입니다) "제가 한번 해결해 볼게요. 잠시만요" 잠시후 부동산에서 연락이 왔고, "중도금은 5월말 2억인데, 그때까지 안팔리면 저희 부동산에서 무이자로 융통 해드릴게요. 2달 정도는 괜찮아요" 그렇게 그날밤 서울 숙소를 잡고 다음날 새벽 5시에 일어나 세돌된 아기 데리고 서울로 향했습니다. 매물 여러개 보고 이틀정도 고민 끝에 매수 결정을 했습니다. 잔금일자/중도금 해결 가능한 신금호파크자이 RR을 매수 콜 했습니다. 그런데 이틀이 지나도 계좌가 안 나오는겁니다... 금액과 일정에 대한 문제는 아니었고, 매도 시 양도세에 대해 세무사와 상담 중이라고 하더군요. 토허제 해제 후 계좌가 안나온다는 썰을 많이 들어서 정말 조마조마했습니다. 그렇게 이틀전(3/18) 오전 계좌가 나왔고 가계약금을 넣었습니다. 그런데 가계약금 쏜 그날 오후...내일 국토부와 서울시가 긴급 회의를 소집하고 마포/성동/강동이 조정지역으로 묶일수도 있다는 찌라시가 돌았습니다. 만약 조정지역으로 묶인다면 계약은 규제 전이지만, 잔금이 규제 후이기에 후순위 대출(LTV 70% → 50%) 가능여부와 1주택 비과세 가능여부에 대해 급하게 알아보고, 혹시나하여 부동산 소장님께 급히 연락하여 규제지정 되기 전에 매도자/매수자/부동산 모두 합심하여 온라인 전자계약으로 본계약까지 완료했습니다. 저녁 늦게 본계약 완료하고 계약금 10% 남은돈까지 다 밀어넣고 겨우 안도의 한숨을 쉬었습니다. 제가 알아본 바로는 대출은 계약일 기준이므로 조정지역으로 묶여도 한도에 영향이 없지만... 1주택 12억 비과세 혜택은 만약 잔금인 7월말전에 규제지역으로 묶인다면 적용 안됩니다 ㅠ.ㅠ 계약일이 아닌 취득일(잔금일)이 기준이며 무주택자에 한해서는 계약일로 인정해주지만... 저는 남천자이 현재 1주택이므로 해당이 없습니다. 비과세 받으려면 2년 보유가 아닌 거주를 해야하기에 지방 갭투자자는 사실상 혜택 못 받는다고 봐야겠죠~^^;; 다행히 어제(3/19) 발표된 '주택시장 안정화 방안'에서 성동구 조정지역 규제는 없었고, 강남3구+용산 전체 아파트 토허제 재지정을 했습니다. 어찌나 다행인지... 아마 마포/성동/강동은 풍선 효과로 조금은 단기간 시세상승 예상 됩니다. 하지만 급격한 상승은 안했으면 합니다. 7월말 까지만 잘 버텨주기를 ㅎㅎ;;; 혹시라도 조정지역으로 묶인다면 어쩔수 없죠 뭐 ㅎㅎ 양도세 조금 더 내면 그만입니다. + 아래는 와이프 설득하기 위해 작성했던 갈아타기 프로젝트 보고서입니다...ㅋㅋㅋ 하지만 백지된건 함정...ㅠ.ㅠ 요약해서 적었음에도 1년간의 준비를 적다보니 너무 길어졌네요^^;; 다음글에서는 서울이 최근 많이 올랐음에도 갈아타기를 결정한 이유와 신금호 파크자이를 최종 매수결정한 이유에 대해 저만의 논리와 근거를 설명해볼까 합니다. 그리고 결론적으로 현재 남천자이가 안팔렸음에도 선매수 후매도를 해둔 상태인데요. 실전 여러분들 특유의 비꼬기 기술 나올것 같은데요 ㅋㅋㅋ 자금계획에 대해서도 이야기 해보겠습니다. 다음글에서 뵙겠습니다~! . .
| 
