앞서 지난글에서는 2026년 이후 부산지역의 지역별로 3등분해서 설명드리면서, 강서구 쪽을 살펴보았습니다. 많은 분들이 관심을 가져주시고, 쪽지까지 보내주셔서 구체적으로 어느지역이 어떤 방향으로 바뀔지에 대해 몇자 적어볼까 합니다. 사실 지난 강서구에 대한 설명글은 XX신탁으로부터 강서구 일대에 대한 부동산물건 분석에 대한 의뢰 때문에 조사한 자료를 바탕으로 전반적인 분위기와 방향성에 대해 여러분께 정보공유를 드리기 위하여 적었다면, 이번 글은 댓글과 쪽지로 문의하신 부분에 대한 좀더 구체적인 내용을 다뤄보기 위한 글이오니, 이점 참조하셔서 읽어보시기 바랍니다. 많은 분들이 명지의 엘코델타시티에 대한 문의와 지식산업센타, 토지, 갭투자, 오피스텔 분양 등등 다양한 문의를 주셨습니다. 이런 질문들을 받았을때마다 그분들의 답답함과 답변을 명확하게 드리지 못하는 안타까움이 드는게 사실입니다. 높은 아파트가격과 불안정한 경제상황 그리고, 투자에 대한 정확한 정확한 지식 부재, 그리고 주변의 잘못된 정보전달 루트 등 다양한 요소들로 위험이 내재된 상황에서 얼마나 답답하셨으면 직접 쪽지를 보내셨나? 아 어떻게 설명을 드려야 하나? 등등 많은 고민이 되었습니다. 강서구 심화편에 앞서 이런 말씀을 드린 이유는 이 까페에서 정보를 얻고, 공부를 하는 많은 분들이 계신 것을 잘 알고 있기에, 투자의 기본 방향에 대해 몇가지 알려드리고 이를 바탕으로 강서구쪽에는 어떤 방향으로 접근하시는 게 좋을지, 짧은 식견이나마 도움을 드려보기 위함입니다. 1. 부동산 투자시 유의할 점 첫째 : "직접 눈으로 보고, 확인할 수 없는 정보는 믿지 마라" 많은 분들이, 어디에 누가 무엇을 투자해서 얼마를 벌었다더라, 또는 유튜브 및 분양관련 업종의 정보들을 맹신하고, 본인의 투자의 목적과 수익실현을 잊은채 맹목적인 투자를 하고, 이를 해결하기 위해 도움을 요청하는 경우가 매우 많습니다. 사실 이미 계약을 한 상태에서 이를 해결하기 위한 방법은 대체적으로 매우 희소하며, 대부분의 경우 손실을 감안하고 쓰디쓴 경험을 하게 되는 경우가 허다합니다. 따라서, 저는 직접 눈으로 보고 확인할 것을 강력하게 추천드립니다. 요즘은 구글 또는 네이버, 실거래조회사이트, 이음 등 매우 다양한 방법으로 정보를 획득할 수 있습니다. 내가 관심있는 부동산에 대하여, 실제 거래가 얼마에 되고 있고, 토지의 특성과 건축물을 지을 수 있는 토지인지? 아니면 관련법령을 통해 용적율과 건폐율을 확인하고, 이를 통한 토지의 효율성을 예측하는 등 다양한 방법이 존재합니다. 즉 남들이 이야기 하는 것은 단순 정보로 인식하고, 이를 확인하기 위한 2차적인 다양한 방법들을 활용하시길 추천드립니다. 예를 들어, 어디 오피스텔을 분양받으면 년 수익 XX퍼센트를 받는다 하더라. 라는 정보를 습득하셧다면 분양받고자 하는 오피스텔과 면적, 구조가 비슷한 인접지역의 오피스텔의 임대조건을 네이버 부동산을 통해 확인해 볼 수 있을 것입니다. 즉 역으로 분양받을 오피스텔의 수익율을 추정할 수 있는 것이죠. 또한, 아주 특화된 지역의 오피스텔이 아닌 경우 신축오피스텔은 노후도가 증가하면서, 점점 임차료가 하락하게 되므로 3년차, 5년차, 8년차 인접 오피스텔 들의 임차료가 어떻게 변화되는지도 잘 따져봐야 할 것입니다. 추가적인 예를 하나 더 들자면, "어디 지역에 개발계획이 수립되어 있다." 카더라. 하면서 그 지역이 개발되면 보상을 많이 받을 수 있으니, 토지를 사는 것을 권유하거나 공동 투자를 제안하는 경우도 있을 것입니다. 대표적인 기획부동산들이 사용하는 방식이죠. 이 경우 무조건적으로 제안을 거부하라는 것은 아닙니다. 다만, 그 지역의 개발계획이 수립되어 있는지? 관할 지자체에 확인을 해볼 수 있으며, 권유받은 토지의 지목, 위치등을 종합적으로 고려해서, 정확한 투자를 결정하시라는 말씀을 드리는 겁니다. 개발계획이 수립될 예정이다. 이런 말 보다는 현재 기본계획 수립단계이다. 아니면 기본계획이 수립되어, 주민의견 수렴중이다. 등의 구체적인 개발진행이 가시화가 되지 않았다면, 투자가 아니라, 도박이 될 가능성이 농후하기에 매우 신중하게 결정하여야 할 것입니다. 둘째 : "본인의 투자 목적과 수익실현을 반드시 지켜라" 위에서 설명한 부분과 연장선에 있지만, 많은 투자자들이 놓치는 부분중에 하나가 이 포인트 입니다. 예를 들어, 갭투자를 통하여 투자금액의 130%~150%를 실현하기 위해, 전세를 낀 아파트를 매입하였다면, 이 목표를 실현하면 과감하게 매각을 통해 수익을 실현시키길 권장하는 바입니다. 부동산은 많은 요인에 의해 가격 변동이 심합니다. 그리고, 부동산 투자의 궁극적인 목적은 자산의 증식이지 수익을 통한 사업이 아님을 여러분들은 아셔야 합니다. 대부분의 투자자들은 갭투자한 아파트의 가격이 오름추세에 있어서 수익실현점을 넘었을때, 더 오를거 같은 가능성을 보고, 팔지않고 기다립니다. 하지만, 만약 수익실현 시점을 지나서 하락추세에 있을 경우, 법령이 변경되어서 양도차익이 증가될 경우 등 수익실현을 하지 않고 더 오를것을 기다렸다가 오히려 손실을 가져오는 경우도 허다합니다. 즉, 목표를 달성햇으면 이를 현금화 하여 자산의 증식을 가져옴이 마땅할 지언데, 간혹 기회비용을 날려버리는 투자자들을 많이 보았기 때문에 당부의 말씀으로 이점에 대한 강조의 글을 몇자 적어보았습니다. 셋째 : "종자돈에 맞는 투자물건을 찾아라." 자신이 가지고 있는 종자돈, 즉 여유돈을 가지고 그에 맞는 투자물건을 찾으셔야 합니다. 대출을 통한 레버레지 효과는 물론 많은 투자자들이 이용하고 있는 좋은 투자수단입니다. 하지만, 현재와 같은 경제상황에서는 대출비율이 높을 수록 그 리스크는 투자자들에게는 엄청난 압박으로 다가오게 됩니다. 따라서, 반드시 여유돈으로 종자돈을 준비하신 후 그에 맞는 부동산에 투자하시길 강력하게 추천드립니다. 종자돈이 작은 분들은 임대수익율이 좋은 2룸 ~ 3룸을 추천드립니다. 관광지 주변, 산업단지 주변 등 임대수요가 확보되었고, 임대물건이 부족한 지역에 한하여 생각보다 안전하게 단기적으로 투지수익을 실현할 수 있습니다. 또한 종자돈이 여유가 되시는 분들은 물건들을 여러개 보유하기 보다는 똘똘한 한채에 투자하길 추천드립니다. 예로부터 투자처로 각광받고 있는 동부산 물건이나, 서부산 쪽의 미분양물건 등 향후 미래가치를 보고, 조금 장기적인 시점에서 투자할 물건을 찾아보기길 권장드립니다. 참고로, 신축분양은 현재로선 비추천드립니다. 이미 오를대로 오른 분양가격이며, 전체적으로 가격들이 평준화 되고 있는 현시점에서는 신축분양의 가능성보다는 저평가된 임대전용 오피스텔이나, 전세수요가 보장된 미분양 물건들이 매리트가 있으며, 수익실현에도 도움이 될 것이기에, 완판되었다고하더라도 부산 분양시장이 회복세나 장기오름 추세는 아니기 때문에 레드오션 보다는 블루오션을 찾아나서야 할 것입니다. 2. 본론 : 서부산 심화편 서부산은 먼저 기존 도심과 새롭게 만들어지고 있는 명지의 에코델타 시티로 구분하여 설명드려야 할것입니다. 기존 도심은 신호지구와 명지 신도시가 대표적이죠. 이 기존도심들은 녹산산업단지 개발에 함께 조성되어, 명지의 대표적인 주거단지로서 역활을 해왔습니다. 1) 신호지구의 경우 대부분 20년 이상의 노후아파트임에도 불구하고, 초등학교, 중학교가 골고루 분포되어 있고, 주거여권이 상당히 양호한 편이라 입지여건도 양호한 편입니다. 다만, 대부분 임대아파트라 매매로 전환된 단지의 경우 평당 700만원 정도의 가격대를 형성중에 있습니다. 가격적인 부분에서는 매리트가 있으나, 대부분 중대형 평형이고, 노후년수를 고려한다면 조금 장기적인 관점에서는 인테리어를 하고 전세, 월세등의 투자처로 큰 수익실현 보다는 안정적인 물건으로 고려해봐도 될 거 같습니다. 2) 명지신도시의 경우도 신호지구와 비슷합니다. 평당 900~1000만원대의 가격대를 형성하고 있으나, 준공년도가 대부분 20년에 가까워지고 있어서, 현재 거래물량이 상당히 나온편입니다. 동부산에 비해 저렴하다고 할 수 있지만, 단기투자를 고려하기보다는 신호지구와 마찬가지로 장기투자를 고려함에 적절해 보입니다. 다만, 현재 신규로 분양된 후 입주한 단지의 경우 평당 1500만원~1700만대의 가격이 형성되어 있으나, 부동산에 나온 물건들이 다수인점을 고려한다면, 이는 가격에 거품이 상당히 있음을 알 수 있습니다. 투자시 이점을 고려해야 할 것입니다. 참고로, 전체적인 내용이며, 개별단지의 특성은 고려치 않았습니다. 에코델타 시티의 경우는 상당히 복잡합니다. 건축자재 및 인건비, 토지비의 상승으로 분양가격이 매우 높게 측정되었으며, 부동산 경기 침체의 여파로 미분양 물건이 상당수 존재합니다. 특히 오피스텔의 경우 가격대가 높고, 임대수익율이 높지 않아 대부분 미분양 물건으로 남아있다고 전해집니다. 투자시 이점 반드시 고려해야 합니다. 에코델타는 지금도 개발되고 있으며, 향후 가덕신공항, 진해2신항의 개발등으로 수요증가가 예측되고 있으나, 현 시점에서 이를 어떻게 보는 것이 좋으냐에 대해서는 이견이 많이 갈리고 있습니다. 본디 개발이 예상되는 지역이 있으면, 그 개발과 발맞추어 서서히 점진적으로 주변의 인프라가 형성되고, 가격 상승이 동반되어야 하는데, 에코델타시티의 경우 제 짧은 식견으로는 이미 선반영 되었지 않나? 라고 조심스럽게 평가해봅니다. 진해2신항은 이미 착공이 되어 공사가 활발하게 이뤄지고 있고, 그에 따란 인접지역에 많은 물류센타들이 현재도 공사가 진행되고 있습니다. 그러나, 가덕신공항의 경우 공사기간도 늘어났고, 완공 후의 전체적인 인근지역의 균형발전 효과들이 에코델타시티로 유입되는 것은 현 시점에서도 10년이후가 아닐까 추측해봅니다. 사실 에코델타시티는 접근성 면에서는 가장 좋은 주거집중 지역이지만, 현재 녹산공단 외에는 지역의 인구를 지속 유입시킬 요인이 없기 때문에 미래의 시점까지 이미 높아진 가치를 보고 투자하기에는 리스크가 크다고 생각됩니다. 현재 평당 평균 1500~1700만원대의 아파트들이 10년뒤에 과연 얼마나 오를까요? 또한 이후에 계속 분양될 아파트들의 공급을 고려한다면? 에코델타 시티의 투자는 신중해야 하지 않을까? 하는 생각이 듭니다. 투자는 물론 본인의 판단이지만, 이점은 반드시 한번 생각해 주시길 부탁드립니다. 3. 자. 그럼 도대체 어디에 투자를 해야 하는가?? 저는 향후 서부산의 개발을 고려한다면, 진해 용원쪽의 저평가된 아파트나 오피스텔 또는 토지에 투자를 해보시길 추천드립니다. 진해 용원쪽에 아파트들 노후화되었지만, 가격대가 상당히 매리트가 있습니다. 대부분 1억~2억이며, 단지수에 비해 매물도 5~10퍼 정도며, 중복매물을 고려한다면 전체적으로 가격대가 안정되어 있다고 판단됩니다. 아파트의 경우 리모델링 비용을 고려하거나, 리모델링이 된 급매물 아파트를 노려, 전세 또는 월세를 받기에도 좋습니다. 이후 지역활성화시 재건축을 통한 수익실현 또한 가능성이 보입니다. 지역특성상 대부분 인근 산업단지 종사자들이 많으며, 임대수요가 상당한 지역입니다. 또한 신축오피스텔의 경우에도 매우 저렴하여 1억 전후의 가격으로 매입가능하며, 임대수익율이 약 6%가량 나오는 것으로 예전에 조사된 바 있습니다. 이는 직접 네이버 부동산을 통해 알아보시기 바랍니다. 특히, 오피스텔의 경우 명지신도시보다 매우 저렴하고, 원룸이 아닌 투룸구조로 된 오피스텔의 경우 근로자들의 숙소로도 사용되며 수요가 풍부하여 장기적인 시점에서도 매우 매리트가 있습니다. 예전 인천국제공항이 생기기전 영종도의 경우 투룸, 쓰리룸의 경우 월세가 폭등하여 원룸 또는 오피스텔의 가격이 가파르게 상승한 사실도 있으니, 이점 참조하시면 좋을듯 합니다. 주의할점. 용원지역이나, 기타 서부산일대에 진행중인 지역주택조합의 경우 가입을 권장하지 않습니다. 지역주택조합의 특성상 사업이 장기화 되거나, 엄청난 부담금으로 인해 결국 조합원의 피해가 속출하는 경우로 이어집니다. 따라서, 투자시 이점 반드시 체크바랍니다. 끝으로, 요즘같이 높은 금리와 불안정한 경기속에서는 분양권 투자보다는 저평가된 물건을 재분석해서 투자수익실현을 하셔야 하는데, 대부분의 사람들은 아직도 대단지 아파트에 대한 투자와 잘못된 정보로 인한 높은 분양가격의 오피스텔에 투자를 하시고 이에 관한 문의를 정말 많이 하십니다. 부디 자신의 투자목적과 수익실현을 고려하여, 투자방향을 좀더 다변화 하시길 바라는 마음으로 몇자 적어봤습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다. 궁금하신 점은 댓글 남겨주시면 답변 드리겠습니다. 제발 쪽지는 그만 보내주세요. ㅠㅠ
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