안녕하세요 온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자 마음철 입니다. 동료분들께 질문을 듣기도 하고 강의에서 숱하게 들었지만, 막상 내가 투자하려고 하니 스물스물 생각이 드는 바로 그 주제, 대출에 관한 이야기를 해보려 합니다. 이런 생각을 해보신 분들이 계시다면 한번 읽어보셔도 좋을 거 같습니다. 2월부터 지금까지 광역시 34평, 24평, 서울 수도권 4급지 34평, 30평, 24평, 5급지 34평, 30평 등등.. 여러 매물들을 보며 장부물건으로 나오거나 사장님과의 협상으로 시세 보다 몇천이나 싼 물건들을 본 적이 있습니다. 때로는 근저당이 매매가 대비 많이 잡힌, 때로는 전세가 시세 보다 너무 싸게 있는 그런 집들이었습니다. 바야흐로 2월 어느 겨울, 약 1만 세대의 입주를 앞두고 폭풍전야 같은 광역시에서 시세 보다 4천 싸게 나온 준신축 34평을 보았습니다. 가격은 선호도가 밀리는 주변 구축 보다도 싼 상황이었지만 전세가 시세 보다 거의 8천 정도 싼 물건이었네요. 제가 가진 투자금 보다 4천 정도 넘쳐서 만기까지 약 1년 정도니까 대출을 쓰고 투자할까 생각했었습니다. 6월 27일 대출규제가 나오기 전, 수도권 4급지 신축 34평 물건을 시세 보다 7천 싸게 살 수 있는 기회가 있었습니다. 매도인의 호가에서 4천을 깎았고 너무나 저렴한 가격이라 느꼈는데요. 그치만 전세가 시세 보다 1억이 싸게 들어있고 임차인은 갱신권도 아직 쓰지 않은 상황이었습니다. 비슷한 가치의 다른 단지나, 더 좋거나 안 좋은 단지와 비교해도 이 가격은 정말 싸다는 생각이 들었습니다. 다만 제가 가진 투자금 보다 1억이 더 드는 그런 물건이었습니다. 앞서 말씀드린 2개의 물건 외에도 가격은 저렴한데 투자금이 더 들거나 근저당을 부분 말소해 대출가액증명서 받고 투자할 수도 있는 물건들을 만났습니다. 그때마다 마음 한켠에 잠깐 대출 더 일으켜서 투자하면 어떨까, 내가 2년 뒤에 투자할 걸 미리 당겨서 지금 좋은 자산을 심는다고 생각하면, 그리고 그 선택을 내가 잘 보유하고 지키기만 한다면 괜찮은 선택이 되지 않을까 그런 생각도 했었습니다. 그리고 한 동료분이 제게 "그 정도로 싸면 투자해도 괜찮지 않나요? 저였으면 그냥 투자했을거 같아요" 라고 해주시더라고요. 저도 대출 써서 좋은 자산을 사고 싶었습니다. 가격이 매력적이었고 2년 뒤 전세상승분을 회수한다면 괜찮을 것 같다고 합리화도 했습니다. 그러나 저는 스스로가 흔들릴 때마다 멘토님과 튜터님의 말씀을 떠올렸습니다. 마스터 멘토님께서 23년, 중소도시에서 발견한 그 물건을 놓쳐 아쉬워 하는 저에게 해주신 말씀입니다. 2년 후인 지금 돌이켜보면 가격이 저렴했고 투자금도 괜찮게 들었습니다. 그러나 앞으로의 입주장에 잘 버텨서 매도할 수 있을지 모르겠습니다. 게다가 선호도가 밀리는 단지였기에 당시 할 수 있던 투자에선 나쁘지 않은 수준의 투자였던 거 같습니다. 23년 투자 기회를 놓쳤던 저는 현재 서울,수도권을 후보로 투자를 검토하게 되었습니다. 매순간의 결정에 최선을 다 해야 함을 말씀해주셨지만, 결국 투자는 점이 아닌 선이기에 연속적인 투자 활동이 중요함을 강조해주셨습니다. 이번 투자로 목표에 도달할 수 없고, 이번 투자 이후로 투자를 그만둘 생각도 전혀 없습니다. 그렇기에 다음 투자를 생각해야만 하고, 대출을 쓴다면 다음 투자로의 시간이 상당히 지연된다는 비용이 생기겠네요. 어떤 선택을 하든 그 선택을 최선으로 만드는 것은 결국 투자자의 역량이고 마음그릇이라는 생각이 드는 센쓰 튜터님의 말씀이었습니다. 대출을 써서 투자를 하는 것도, 쓰지 않고 투자를 하는 것도 모두 제가 선택해야 하는 일 입니다. 그리고 그 선택을 최선의 선택으로 만드는 것도, 그 선택의 비용과 편익을 알고 하는 것도 모두 저의 몫인거죠. 지금 당장은 눈 앞에 보이는 이 물건이 최고 같아 보이고, 누가 봐도 좋은 투자인 듯 보일 수 있습니다. 그렇지만 대출을 쓴다면 2년 뒤, 3년 뒤 더 성장한 내가 투자할 수 있는 기회를 빼앗는 것 입니다. 또한 현재 대출 규제가 점점 강해지는 시국에 은행에서 자칫 조기상환을 요청할 수도 있습니다. 만약 입주가 예정되어 있는 지역에 투자한다면 역전세에 대비해야 하는데 리스크를 헷지할 수단을 잃게 되는 비용도 생깁니다. 이런 모든 비용과 리스크를 고려했는데도 가치 있는 물건을 정말 싸게 살 수 있다면 투자할 수도 있겠지요. 그러나 저는 월부에서 성공한 멘토님, 튜터님의 뒤를 따라 가고자 합니다. 더 벌진 못 하더라도 덜 위험한 자산에 투자해 목표를 이룰 때까지 투자 시장에 살아남을 투자를 반복해 나갈 것입니다. 여러분은 누구를 롤모델로 생각하고 계신가요? 그 분은 대출을 써서 투자하셨었나요? 혹은 지금 검토 중인 물건에 대출을 써서라도 투자하실 것 같나요? 그렇지 않을 것 같다면 다시 한번 더 고민해볼 것 같습니다. 투자를 앞두고 이런 저런 상념들이 제 마음 속에 들었어서 솔직한 복기와 스스로를 다시 한번 다잡기 위해 써봤습니다. 두서없이 쓴 글이었지만 누군가에겐 도움이 되는 글이었길 바라겠습니다. 감사합니다. <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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